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房屋登记几点疑难问题解答!

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发表于 2008-7-27 22:54:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
  1、进行预告登记可杜绝“一房二卖”  房屋预告登记制度是不动产登记制度中具有重要意义的一项规定。从房屋类型上分为预购商品房和二手房的转让、抵押登记,从登记主体上分为双方预告登记和单方预告登记。进行预告登记的目的在于明确将来发生不动产物权变动的请求权。购房者在与卖房者签订房屋买卖合同后,如果申请了预告登记,卖房者就无法将该房再卖给其他人。例如,购房者在与开发商签订了购房合同后或在二手房买卖合同签订后,当事人如果到房产部门进行了预告登记。未经预告登记权利人的书面同意,开发商或者卖房人想毁约,把该房卖给另外的购房者,房产部门也不会给予办理变更手续,从而防止了“一房二卖”的行为。但是,预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。
  2、房产证与登记簿的关系
  《办法》确立了登记簿的核心地位,即房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据,房产证是房屋登记簿记载内容的外在表现形式,在社会生活和交易过程中,房主为了证明自己的权利状况,可以出示房产证,从而相对淡化了权属证书的作用,它不再享有惟一性、绝对性。登记簿是房屋产权真正的“身份证”,房屋自记载于登记簿时起发生法律效力。一旦房产证与房屋登记簿内容不一致,除有证据证明房屋登记簿有错误外,均以房屋登记簿为准。这就意味着,房屋登记簿将取代房产证,成为房屋归属的最终证明。由此可见,房屋登记簿的效力在某种程度上高于房产证,查询房屋登记簿获得的信息,比手中持有的房产证更有公信力。房产证是真是假,一查登记簿便知分晓。
  3、已办理房产证,不需再办理登记
  在新《办法》实施前已办理房产登记的,目前不需要再到房产部门办理房产登记手续。因为已有房产证的房主,在房产部门都有档案,房产部门可以启用内部相关的程序建立登记簿,把原有档案记载转入登记簿即可。从7月1日以后,因房屋买卖、转让、赠与、继承等转移变更的,应当及时到房产登记机关办理房屋转移登记手续,否则,你的合法权益将无法得到有效保障。
  4、房屋登记是房主自愿行为
  新《办法》规定,房屋登记是一种非行政强制性登记制度,该房屋是否进行登记,完全取决于房主,以房主自愿申请为原则。只要房主提出登记申请,房屋登记机关即可启动登记程序。房产部门不能要求房主进行登记,即使房主已建好房子或者已购买了房子。另外,房主何时申请登记都可以,目前尚未有相关法律、法规对时间进行限制。但是,未进行登记的房产不受法律保护,《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”该条款强调了登记生效主义和登记对抗主义,即经登记的房屋产生法律效力,受法律保护,未经登记的房屋不得对抗第三人。就是说,如果当事人订立了合法有效的房屋买卖合同后,而没有完成登记手续,则物权变动的意思不仅不产生公信力,而且也不产生物权变动的法律效果,就不能对抗善意第三人。因此,凡依法取得该房屋的房主,为使其合法权益不受侵害,最好到登记机关办理产权登记手续。
欢迎大家来到房地产产权论坛!相互学习,共同进步!!
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学习了,顶顶顶顶顶
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发表于 2008-7-28 11:52:00 | 显示全部楼层

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学习啦!
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发表于 2008-7-29 21:55:00 | 显示全部楼层

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进步了!
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发表于 2008-7-31 09:17:00 | 显示全部楼层

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进步了!
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发表于 2008-8-6 15:49:00 | 显示全部楼层

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解答的不错,很有见地,也很专业,
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发表于 2008-8-6 16:48:00 | 显示全部楼层

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解说的不错,虽然没有什么新内容
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发表于 2008-10-20 10:49:00 | 显示全部楼层

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在我国,遗产继承行为并不属于法定公证事项,是否申请公证应当完全是继承人的权利和自由。但在现实生活中,借口为了起到预防纠纷,减少诉讼的作用而出台的两个部门规章的存在,使得继承人对房地产存在的遗产继承必须事先办理继承权公证,而公证机关对于继承权公证的收费方式又非常不合理的与受益金额相关联,且比例高达2%。这种极不合理的遗产继承权公证制度,极大地增加了全国人民在遗产继承活动中的负担。
前述制度造成的现实是,在我国,如果继承人想继承遗产房产,要么花费2%左右的诉讼费通过打官司取得法院的裁判文书,要么花费2%的公证费取得公证文件,否则就不能处置遗产房产。对遗产分配存在分歧,向法院提起诉讼请求法院裁断遗产分配方案,这种情况下继承人因打官司花费诉讼费用无可厚非;但是,对于完全没有争议的遗产继承,继承人还必须要花费高达遗产价值2%的公证费用才能完成继承行为,这就明显缺乏合理性了。   
   一、司法部和建设部共同下发了《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》, 仅仅是通知而已,当事人没有申请公证的义务  
 我国《公证法》第十一条第二款规定“法律、行政法规规定应当公证的事项,有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证”。因此,在我国如果某种法律行为不属于法律或者行政法规规定必须办理公证的法定公证事项,当事人没有义务申请公证。对于非法定公证事项,是否申请公证完全是当事人可以自由处置的权利,当事人可以申请公证也可以不申请公证。  
   规定办理房产继承必须办理继承权公证的规范性文件是司法部、建设部于1991年8月31日颁布的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》(司公通字[1991]117号)。它不属于法律或者行政法规,均不满足《公证法》第十一条第二款的要求,因此从理论上说继承活动当事人并无义务必须申请公证。但是,各地房地产登记机关按照《联合通知》规定的工作流程操作,从而导致《联合通知》从事实上取得了规定法定公证事项的法律地位,这与《公证法》的规定明显存在冲突。  
   理论上说,2005年8月《公证法》颁布后,前述两则《联合通知》就属于违反法律规定的部门规章了,就应当被有权机关依法撤销。当前仍然沿用两则《联合通知》的规定,强制要求继承人办理继承权公证的做法是缺少法律依据的,甚至是违反《公证法》、《继承法》等相关法律规定的违法行为。   
   二、继承权公证制度并不能预防诉讼反而增加了全社会的交易成本,价值取向不合理  
   支持继承权公证制度的一个最重要的理由是继承权公证可以减少继承纠纷发生的可能性,起到预防诉讼的作用。但是,稍加分析就会发现,其实并不是这样。如果继承人之间对财产处置无争议,不论是否经过公证程序,继承人之间也不会发生继承纠纷;反之,如果继承人之间的确存在争议,那他们也就不可能完成继承权公证程序,仍需要通过诉讼程序、通过法院的裁断处分遗产。从这个意义上说,是否办理继承权公证根本不会影响全社会继承纠纷的数量,不会减少社会的诉讼负担;相反,强制继承权公证制度却给本不存在纠纷的遗产继承增加了2%的交易成本,增加了全社会的公证负担。
   我国大部分遗产继承是发生在被继承人亲属之间的法定继承,继承人之间存在争议的情况毕竟是少数,多数遗产继承并不存在争议。这种法定继承从中华传统伦理上说属于“家事”,“家事不外扬”是中国人传统伦理的重要组成部分。为避免极少发生的遗产继承纠纷而让全社会背负上2%的公证费用,强制所有家庭都将遗产价值、遗产处分的家事对外公开,这种做法无论从经济角度衡量还是从伦理角度衡量都明显欠缺合理性。更何况这种强制继承权公证制度并不能减少纠纷发生的可能性,根本起不到预防诉讼的作用。
   借口为了起到预防纠纷,减少诉讼的作用,难道公证的作用真的那么大那么神奇吗?翻开公证存档材料,不难看出,通过强制公证办理几十年的公证,还不都是继承人之间对财产处置无争议,不论是否经过公证程序,继承人之间也不会发生继承纠纷的公证吗? 对于继承人之间的确存在争议,当事人会通过公证来摆平吗?不可能完成继承权公证程序,仍需要通过诉讼程序、通过法院的裁断处分遗产。公证处怎么解决得了?
把改革开放以来,国家加强法制教育、普法宣传、依法行政、责任过错纠错制取得的成果说成是公证的功劳,通过司法部、建设部联合下发违反《公证法》、《继承法》的所谓《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》是一举两得:司法部——将政府部门的公共权力转变为了司法部下辖公证处的部门利益。使得公证机关可以介入到每一个死亡公民的遗产继承活动(毕竟房产是我国公民目前最主要的财产体现形式之一),进而取得死亡公民2%的遗产份额。建设部——护短,房管部门在办理房产更名等手续时,可以以继承公证文书为挡箭牌处置遗产,不必判断继承权的客观性、真实性,不必为违法行政而招致责任追究、承担起诉的法律风险了。通过一个强迫公证,在给本不存在纠纷的遗产继承增加了2%的交易成本。少说上千,多则几万元的巨大成本在帮助房管局的工作人员减免违法行政责任。增加了全社会的公证负担意义何在?
   房产登记机构等财产管理人的职责就是管理好权利人的财产,当权利人死亡后根据法律的规定将遗产妥善的移交给权利人的继承人。从法律属性上说,财产管理人是义务主体,他们需要对财产所有权人负责,那么当所有权人死亡后就应当对所有权人的继承人负责。继承人通过继承权间接取得占有、处分遗产的权利,其法律属性上是权利人。任何一个继承人都有权向财产管理人主张分配遗产,而继承人之间是否就遗产分配达成了一致则是继承人之间的事情,与财产管理人无关。因此,从法律的价值取向上来讲,继承制度应该更倾向于保护作为权利人的继承人的利益而不是作为义务人的财产管理人的利益,不应该让继承人承担费用证明自己继承权的客观真实性,而应当由财产管理人承担更多的责任来判断继承人继承权的客观真实性。更何况,在我国户口本、结婚证、户口记录等很多证照均能证明继承人的身份,为什么还要让继承人承担2%的高额公证费来主动向财产管理人证明自己的继承权呢?
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发表于 2008-11-1 22:37:00 | 显示全部楼层

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好好好!
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发表于 2008-12-30 11:43:00 | 显示全部楼层

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7楼对遗产继承行为并不属于法定公证事项的见解很深。但是,在房屋登记实际操作过程中,如果不采用公证文书的话,登记机构将需要花太多的人力、物力、财力来作调查。在现阶段,仅凭登记机构的人力、财力来说可以说是难以应付。况且,这些调查工作所付出的成本对于登记机构来说又没有收费标准,不能收费不说还得承担不可估量的法律后果。所以,对继承、赠与这一块,房屋登记机构一直延用《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》至今。
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发表于 2009-1-9 16:34:00 | 显示全部楼层

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第一次来,就学习了很多东西
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