加强创新 多措并举 开创我省住房租赁市场新局面

同志们:

今天,我们在这里召开全省加快发展住房租赁市场现场会。会议的主要内容是贯彻落实《河南省房屋租赁管理办法》、《河南省人民政府关于完善住房供应体系加快发展住房租赁市场的若干意见》和《省委全面深化改革领导小组2017年重点工作责任分工方案》,准确研判我省住房租赁市场形势,加快构建市场配置与政府保障、自主购买与市场租赁相结合的住房体系,推进建立购租并举的住房制度。今天的会议我们邀请了发改、财政、公安、国土、工商、税务等部门和部分金融机构参加,并安排了关于住房租赁市场展望、房屋租赁市场主体租赁经营模式、房屋租赁业务管理和服务平台、住房租赁合同示范文本、开展房屋租赁联合管理建立协作机制等议题的论坛和观摩活动,《住房租赁和销售管理条例》起草人之一赵鑫明秘书长还要对《条例》进行解读,会议十分重要。借此机会,我就加快发展我省住房租赁市场讲几点意见,供大家参考。

一、提高认识,增强加快发展住房租赁市场的使命感

住房租赁市场是我国以住房为主的房地产市场体系的重要组成部分,是一个关乎民生的重要市场。发展住房租赁市场,实行购租并举,是加强供给侧结构性改革和深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径,对于完善住房供应体系、健全住房保障制度、解决居民住房问题具有重要意义。积极培育和发展住房租赁市场有利于完善房地产市场体系,适应复杂的住房需求结构,满足多样化的住房需求;有利于合理引导住房消费,使居民住房消费做到量力而行,同时减轻住房买卖市场的压力;有利于健全住房保障制度,充分利用存量住房增加住房供给,提高资源利用效率;有利于新型城镇化建设,促进人口有序流动;有利于加强和改进社会治理和服务。

省委、省政府高度重视培育和发展住房租赁市场。2015年省政府发布了《河南省房屋租赁管理办法》(省政府令第167号)。2016年,省委全面深化改革领导小组将建立购租并举的住房制度列入我省重点改革事项,出台了《河南省人民政府关于完善住房供应体系加快发展住房租赁市场的若干意见》。今年,省委全面深化改革领导小组又将加快构建市场配置与政府保障、自主购买与市场租赁相结合的住房体系作为2017年重点工作。各级住房城乡建设(房地产)主管部门责任重大、使命光荣,一定要从建立购租并举的住房制度满足多层次需求及全面建成小康社会实现住有所居的高度充分认识加快发展住房租赁市场的意义,增强责任感和使命感,认真谋划,科学布局,加快发展住房租赁市场,建立适合省情的住房制度。

    二、肯定成绩  增强发展住房租赁市场的信心

随着我省房地产业的快速发展,房屋租赁市场得到了长足发展,房屋租赁管理取得一定成绩,主要表现在以下几个方面:

(一)房屋租赁管理工作地位得到加强

房屋租赁管理工作是房地产市场管理中的一个难点,我省在房屋租赁管理方面投入了大量精力,成为全国省级住房城乡建设管理部门中为数不多的大张旗鼓抓房屋租赁管理工作的省份。培育规范的房屋租赁市场离不开市场监管,离不开管理机构。目前我省18个省辖市中已有郑州等8个城市设置独立的房屋租赁管理机构,安阳、漯河市将房屋租赁管理职能下放到各区分局,其他8个城市房屋租赁管理职责是在房地产交易处或市场处。房屋租赁手续费等行政事业性收费收费项目取消后,已有郑州、平顶山、三门峡等市明确了财政供给经费,有力保证了正常工作开展。

2005年以来,我省每年坚持开展房屋租赁管理方面的培训、研讨,及时处理实际工作中遇到的热点、难点、疑点问题。采取“走出去,请进来”方式,交流、考察活动,加强和其他先进省市的沟通和交流。开展以贯彻《商品房屋租赁管理办法》为主要内容的全省房屋租赁知识大赛,开展房屋租赁优秀论文评,创办了全国房屋租赁方面的第一个专业刊物《河南房屋租赁》,都为做好房屋租赁管理工作打下了坚实基础。

(二)住房租赁窗口建设取到了明显成效

为规范房屋租赁市场管理,提高房屋租赁管理部门办事效率和服务质量,我厅于2007年在省内部分城市开展房屋租赁规范化管理考核试点工作,提出了“全省房屋租赁管理机构逐步健全,工作机制基本建立,管理手段和工作面貌明显改进,管理水平和人员素质显著提高,和谐租赁的良好局面初步形成”的阶段性目标。结合房屋租赁管理工作的实际,制订了房屋租赁管理规范化考核标准。各地房地产管理部门注重管理创新,加强窗口建设,结合“放管服”改革,做好服务群众“最后一公里”,通过开展人性化、个性化服务,由原来的重管理到现在的重服务,倡导和谐租赁的氛围逐步形成。目前,全省已经有32个单位取得了“河南省房屋租赁规范化管理单位”称号,有力促进了房屋租赁管理工作的发展,工作水平和整体形象有了明显提升。

(三)保障性租赁住房建设稳步推进

2008年以来,我省积极推进公租房建设,共开工建设116万套公租房,为解决住房困难群体住房问题提供了有力保障。一是加强组织领导。成立了保障性安居工程工作领导小组,建立了目标考核机制,有力推动了责任的落实。强化督导检查,将公租房分配管理纳入保障性安居工程总体督查范围,有效推进全省公租房的分配入住和管理工作。二是完善政策体系。近年来,我省陆续出台了《河南省保障性住房建设导则》、《关于加快发展公共租赁住房的意见》、《关于加强公共租赁住房管理的若干意见》等一系列文件,形成了较为完整的政策指导体系。三是狠抓分配入住。严格执行公租房申请、审核、登记、轮候等制度,推行住房保障信息“十公开”,并将住房保障信息公开情况纳入年度考核。降低准入门槛,压缩审批时限,建立了常态化受理机制和轮候机制。

(四)住房租赁市场主体初步发展

得益于河南房地产市场的快速发展和河南住房租赁市场的巨大空间,越来越多的机构和个人投身住房租赁市场。据不完全统计,目前,我省已有从事租房租赁经营的各类公寓企业156家,涌现省内公寓品牌,国内知名房地产企业和机构已经布局我省住房租赁市场,建业东英集团注资魔飞公寓,房地产经纪机构开始转变传统租赁模式,部分物业服务企业尝试开展住房租赁业务,住房租赁市场潜力巨大。

    三、正视形势,增强培育房屋租赁市场的紧迫感

近年来,我省住房租赁市场快速发展,住房租赁规模逐步扩大,为解决居民居住问题、推动经济社会发展做出了重要贡献。但与全面建成小康社会、实现住有所居的要求相比,住房租赁市场发展还远不能适应经济社会发展的需要,存在着供应总量不平衡、供应结构不合理、制度措施不完善,特别是供应主体较为单一等问题。

一是住房租赁业尚未形成。我省住房租赁市场不管是因工作流动而产生的主动性承租需求还是因买不起住房而产生的被动性承租需求,会有越来越多的人群和家庭进入租房市场,是一个规模庞大的市场,租赁市场将日益成为经济增长和产业转型的动力之一,但我省除少数几个公寓企业外,还缺少规模化、专业化的市场供给主体。二是住房租赁的数量和品质满足不了承租人要求,住房租赁结构不合理,住房品质低。三是租赁关系不稳定,当事人权益得不到保护。住房租赁合同大多不超过一年,承租人经常面临出租人提前终止租约的情况,租赁关系很不稳定。同时,租赁双方因续约、提前终止租约、公用事业费交缴以及住房装修、设备、家具质量、维修乃至第三方损失等问题而产生的各类纠纷也很多。四是出租房屋存在大量安全隐患。住房租赁缺乏出租标准,存在着产权人与使用人分离的状态,疏于检查,导致出租住房存在大量安全陷患。五是租赁合同备案率低,市场监管缺失。住房租赁登记备案制度没有得到严格落实,不办理租赁合同备案的情况十分普遍,房地产管理部门无法掌握住房租赁市场情况,公安、工商、税务部门也难以掌握出租人情况,住房租赁市场处于严重的监管缺失状态。六是缺乏专业、规范的中介服务体系及信息沟通和交易媒介服务。

四、多措并举  开创住房租赁市场新局面

(一)大力培育市场供应主体

一是加快发展住房租赁企业。鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业,提供专业、规范的住房租赁服务,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,满足不断增长的住房租赁需求。在专业运营机构的发展和培育上,目前还存在诸如融资渠道单一、监管机构和行业归类模糊、税收标准不明确等问题,需要我们有创新的意识,有敢为天下先的勇气,有克难攻坚的智慧。要落实好住房租赁企业享受生活性服务业的相关支持政策,加强引进专业机构对市场上出租房屋进行运营管理,鼓励住房租赁企业基于互联网及信息技术,融合维修、保洁以及其他个性化服务开展租赁经营,实现线上线下互动发展,提升服务质量和效率。下一步,我们将积极协调有关部门,在住房租赁企业享受生活性服务业增值税税率、试行消防申报审批绿色通道、对规模以上住房租赁企业补贴、明确商改租政策、公租房等政策性房源市场化运作等方面加强研究,为住房租赁企业提供发展的良好环境。

二是鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。引导房地产开发企业从传统的开发销售向租售并举模式转变,支持房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。

三是规范住房租赁中介机构。充分发挥住房租赁中介机构作用,开展房源信息尽职调查,加强房源信息发布管理,规范租金、押金管理,提供规范的居间服务,促进住房租赁中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。

四是支持物业服务企业开展住房租赁经营。充分发挥物业服务企业在住房租赁信息采集和租赁服务方面的作用,有条件的物业服务企业可依法开展住房租赁经营。对合法改造房屋用于出租的,物业服务企业应提供相应的便利。

(二)千方百计加大住房租赁市场供应

一是多渠道增加租赁房源。鼓励政府、企业、社会团体、个人将拥有所有权、合法使用权或管理权并符合出租条件的房源自行出租,也可委托住房租赁企业、中介机构出租。

二是鼓励新建租赁住房。各地可结合住房供需状况等因素,适时将新建租赁住房纳入住房发展规划,合理确定租赁住房建设规模,并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排,引导土地、资金等资源合理配置,有序开展租赁住房建设。

三是允许改建房屋用于出租。落实好商业用房等按规定改建为租赁住房的各项政策。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后按间出租,各地政府根据本地实际尽快制定具体的改建、改造管理办法。

(三)进一步完善公共租赁住房制度

一是加大保障力度。提高保障性住房资源配置效率,实施廉租住房与公共租赁住房并轨运行、统筹管理。扩大公租房保障范围,将符合条件的在城镇稳定就业的进城农民、外来务工人员等非城镇户籍人口,新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员,纳入公租房保障范围。

二是实施公租房货币化。推进公租房实物保障与租赁补贴相结合,在公租房完成实物配租后仍有保障需求的,通过政府对公租房保障对象发放租赁补贴的方式解决。完善租赁补贴制度,结合市场租金水平和保障对象实际情况,合理确定租赁补贴标准。

三是盘活公租房资产。在对保障对象实现应保尽保后,公租房仍有剩余房源的,为避免空置,可按市场租金标准面向社会出租,保证充分利用公租房资源。鼓励各地政府采取购买服务或政府和社会资本合作模式,将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理,不断提高管理和服务水平。

四是整合安置房资源。将满足居民自住需求以外的安置用房进行统一规划、建设,由集体经济组织或住房租赁企业统一承租后投放租赁市场,可由政府以购买服务的形式,统一承租后用于住房保障。

(四)切实规范住房租赁市场秩序

《住房租赁和销售管理条例》作为规范住房租赁行为、稳定租赁关系的重要立法,住房城乡建设部征求意见已结束,将转入下一立法程序。我们要结合条例立法,加强住房租赁市场监管,规范租赁行为。一是强化住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度,实施“双随机,一公开”监管。二是推行《住房租赁合同示范文本》,加强当事人的契约意识,明确双方权利义务。三是加强信用体系建设,建立住房租赁企业和房地产经纪机构信用档案,主动与相关部门对接,建立信用信息交换共享机制。四是加强部门协作,与工商等部门加强沟通协调,积极推动建立信息共享、情况互通、联动查处、齐抓共管的协调机制,形成监管合力。

(五)强力推进住房租赁业务管理和服务平台建设

建立“房屋租赁业务管理和服务平台”是《国务院办公厅发布关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、《河南省房屋租赁管理办法》及《河南省人民政府关于完善住房供应体系加快发展住房租赁市场的若干意见》对房地产管理部门的要求,也是《房屋租赁和销售管理条例》中特别强调的内容。建立信息平台对住房租赁进行监管是房地产信息化管理的必然选择,是提供房源核验、合同网签、信息查询等服务,系统性解决信息不对称、不透明,承租人权益无法有效保障的重要手段,有利于加强市场主体监管,降低交易成本,符合现阶段我省住房租赁市场发展的要求。要高标准、高起点规划,大平台运作,实现省、市、县数据连接。要以网站、手机应用(App)、社交网络公众号等为信息门户,解决信息不对称的问题,并与住建、工商、公安、价格、征信等系统进行关联,对市场参与各方的身份信息、资格信息、标的信息、信用信息等进行联网认证。要设计便捷的网签与交易流程,租赁双方可直接在“平台”上签约和交易备案。要通过“平台”直接设置交易标准,通过对出租房源、出租资格、出租期限、指导租金、合同条款、交易流程等的设计,建立交易标准,不符合交易标准的信息无法提交,网签不予通过。要对业务数据进行统计分析,不仅提供信息服务与监督,也要为政府决策提供数据。

(六)加强住房租赁联合管理

住房租赁管理,涉及到住房城乡建设(房地产)、发改、公安、国土、工商、财税、教育、卫生计生等部门,以及房屋租赁基层管理服务站、居民委员会和村民委员会等基层组织。各部门在住房租赁市场运行及管理中应履职尽责,建立相互协作配合的工作机制,将住房租赁管理纳入社会治理大框架内,以“对物管理、对人服务”的思路,确保社会综合管理的效果。还要有效增加社会保障水平,让更多租房者享受到完善的社会公共服务。

同志们,当前,全国和我省房地产市场进入了一个新的阶段,住房租赁市场迎来了良好的发展契机和外部环境,各级领导的重视度前所未有、社会的关注度前所未有、市场和百姓的需求度前所未有,我们要切实抓住住房租赁立法和《河南省房屋租赁管理办法》《河南省人民政府关于完善住房供应体系加快发展住房租赁市场的若干意见》施行的有利契机,从维护国家安全和社会稳定、保障民生、构建和谐社会和服务经济社会发展的高度,切实加强组织领导,开拓创新,加快发展住房租赁市场,为维护房地产市场的平稳健康发展,为全面建成小康社会,让中原更出彩作出积极贡献,向党的十九大胜利召开交出合格的、满意的答卷。

谢谢大家!