加强信息化建设,确保规范化管理 促进房地产市场健康发展 镇江市房屋产权监理处

镇江市房屋产权监理处于2004年取得了“全国房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”称号,几年来,我们根据部、省有关加强规范化管理的文件精神,不断加大投入,管理水平逐年提升。特别是二○○八年对于我们是具有挑战性和创造性的一年,《物权法》的实施和新《房屋登记办法》的颁布,掀开了我市房屋权属登记工作新的一页。我们坚持科学发展观,解放思想,开拓思维,创造性地开展工作,探索出一套符合镇江实际的权属管理模式。在实际工作中我们深刻体会到信息化建设是推动规范化管理提档升级的一项重要举措,加快房地产市场信息系统建设,是建立房地产市场监测的长效机制,是科学调控和引导房地产市场持续健康发展的重要基础。以下是我们的主要做法:
  1、建立房地产价格指数系统和房地产预警预报系统。
  “房地产市场预警预报信息系统”所采集的数据能客观、全面、准确、及时地反映房地产市场的现状,通过合理的预警预报分析,能预测未来房地产市场走势,防止市场过热,为政府的宏观调控、确定房屋拆迁区位价格等提供必要的参考依据,给房地产开发商和置业投资者提供真实可靠的市场信息,引导理性开发与理性投资。
  早在2004年初,在房地产市场各项指标高位运行、供需两旺、快速增长的情况下,为了完善政府宏观调控、促进供需双方理性投资、确保我市房地产业健康发展,根据国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发[2003]18号)和建设部等六部门《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》及2003年全国住宅与房地产工作会议部署,市政府成立了由分管市长为组长,房管局、市计委、财政局、建设局、物价局、国土局、规划局、统计局、人行、公安局、税务局等部门组成的城市房地产市场预警预报工作领导小组,我处具体落实数据的收集、整理、分析和上报工作。
  由于时间紧,数据涉及面广,不仅要收集现时数据,而且要收集历史数据,要在短期内建立健全房地产市场预警预报系统比较困难,因此我们根据国家、部委和省政府、建设厅的要求,借鉴兄弟城市的经验,结合我市实际情况,采取分步进行,逐步落实的方针,建立房地产市场预警预报信息系统。首先建立房地产市场信息系统,按季度定期发布反映我市房地产市场的基本情况的信息指标,在此基础上建立房地产预警预报系统。经过对数万历史数据的艰苦整理,出台了我市2003年4季度和2004年1季度的镇房指数信息报告,建立了自2001年1季度以来的住宅价格指数体系,包括镇房价格指数、房地产立项、房地产供应、房产所有权登记、房地产金融以及房地产市场运行特点,基本构筑了我市城市房产市场预警预报的系统框架,为进一步提高预警预报预测水平提供了有力的数据支撑。并不断研究新的均价统计指标,修改均价统计软件,增加了待售商品房的相关数据,从而使统计数据能准确反映商品房的市场价格情况,为房地产健康发展提供更加准确、权威、翔实的房地产指导信息,使老百姓的购房风险降到最低限度,进一步规范房地产市场,从而提高我市房地产业宏观调控的针对性、科学性和实效性,对实现房地产供求平衡、结构合理、价格基本稳定的目标起着十分重要的作用。
此外,从2006年10月份起,我们还编辑了房地产市场运行月度简报。  2008年4月份根据省厅要求完成了数据上报系统软件的编制,率先实现每日上传交易数据。11月份,为贯彻落实省政府要求,切实加强房地产市场监测分析,准确把握房地产市场走势与动态,我处制定了相应的房地产市场交易信息动态周报制度,及时上报省建设厅。
  2、实施《镇江市商品房销售管理实施细则》,建立商品房预(销)售合同网上备案系统。
  为了规范镇江市房地产市场行为,维护房地产市场秩序,根据建设部《城市商品房预售管理办法》规定,于二○○四年十月一日实施《镇江市商品房销售管理实施细则》,《细则》对商品房预售许可证的办理、商品房销售广告、销售行为、预收款的监管及违规行为的处罚等都做了具体明确的规定。《细则》还规定,二○○四年十月一日后取得预售许可证的项目,房源信息必须在镇江市房地产信息网上向社会公示,提供网上查询。我处投入人力、物力,完成了软件安装、调试,实现了商品房销售合同全部在网上签约、备案,所有商品房的销售状态与成交数据一目了然,凡已在网上公布的可销售的商品房,购房人要求购买的,开发商不得拒绝,做到真正意义上的动态监管,确保了购房人的合法权益不受侵犯。
  2006年7月1日,为进一步规范全市的商品房交易管理,贯彻落实建设部“商品房预(销)售合同联机备案和实名制购房制度”的要求,在全市范围内推行商品房网上销售、网上备案。为此,我处进行了商品房网上备案系统软件升级开发工作,改版后的商品房网上销售管理系统,除了坚持原有备案系统容量大、信息全、方便操作外,还增加了房屋上网挂牌价和房屋预订登记功能,使购房人从网上就可了解房屋的价格信息,具有预订但尚未签订合同现象的楼盘可以第一时间反映出来;同时对退房现象,将有个量化的考核。新系统进一步扩大了登记楼盘的信息量,除了必须上传楼盘的“五证”、户型图、效果图外,还必须上传物价部门的核价文件。截至目前,全市有132家开发企业通过网上销售备案系统销售商品房,商品房网上销售备案在全市范围的推广,进一步增强了房地产市场信息透明度,有效地遏制了房产交易中的欺诈、违规行为,对平抑房价过快增长,维护交易双方的合法权益起到积极有效的作用。2007年,在我处的大力支持和帮助下,句容、扬中、丹阳也已实施商品房合同网上备案,实现了覆盖每个辖市的网上销售管理的大联网。
  为进一步加强商品房网上销售管理的实施工作,帮助备案人员更好地掌握操作要求以及应对各类问题的途径,在去年初,我们还开展了全大市范围内开发企业网上备案持证人员年检理论考核工作,参加考核人员554名。此次考核工作采用了网上答题的方式,属于全国首家实施的一项创新举措。
  3、加强镇江房地产网站建设,树立房管良好形象
  2002年镇江作为建设部“中国住宅与房地产信息网”首批联网试点城市,镇江房地产网站建成开通,多年来,网站在宣传房地产法律法规、规范房地产市场行为、普及房屋登记知识、方便群众查询备案楼盘与备案信息进程等方面起到了积极引导作用。同时,网站还根据要求不断改版升级,丰富的网站内容和可操作、实用性吸引了诸多市民获取来自房管系统的权威信息,有力地提升了房管形象。
为配合建设部于2007年1月1日实行的《房屋权属登记信息查询暂行办法》,我处及时开展产权产籍相关信息公示系统的建设,确保如期向社会开放查询系统,从而充分发挥房屋权属登记的公示作用,保障房屋交易安全,维护房屋交易秩序,保护房屋权利人及相关当事人的合法权益。
  3、建立符合《物权法》要求的预告登记系列模块。
  为防止开发商一房多卖,《物权法》规定了不动产的预告登记制度。购房者只要与开发商签订了房屋预售合同,便可以到产权登记部门进行预告登记,以保障将来实现的该不动产的所有权。为配合这一制度的实施,我们通过广泛调研、学习,独立开发完成了预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记和在建工程抵押权登记的操作流程设计和软件开发,同时实现了相关新类型的数据统计功能及信息互联功能。2008年,银监会镇江监管分局会同市房管局联合下发《关于加强商业银行房地产信贷管理、实行预购商品房抵押权预告登记的通知》,规定我市各银行业金融机构市区网点自5月1日起,在办理商品房抵押贷款时必须进行预购商品房抵押权预告登记,从而更好地防范银行房地产信贷风险,保障商品房按揭行为中银行业金融机构的合法权益。该系统依据于商品房网上销售备案系统,在网上已备案的购房合同中增加了预告登记约定条款,与商业银行进行连通,采取网上预告登记申请,并通过初始登记证的相应权利记载,将权利信息与内网的产权登记进行衔接。在实施过程中,多次与各家银行联络,召开协调会,并指导开发企业,解决操作中遇到的问题。2008年共办理预购商品房预告登记2082套,建筑面积24.45万平方米;办理预购商品房抵押权预告登记2010套,建筑面积22.98万平方米;办理在建工程抵押7宗,建筑面积1200平方米。
  4、开发适应《房屋登记办法》的软件程序,建立电子登记簿。
  我处自2001年自主研发产权产籍系统,实现数据化管理以来,不断根据房地产权属管理的新要求,结合实际工作中出现的新问题,对管理信息系统进行修改和升级,为提升产权产籍管理水平提供了强大的技术支撑,2006年获得了市科技进步奖。目前完成了局域网产权管理系统、互联网商品房网上备案系统以及网站系统的双机热备工作以及数据的实时和远程备份,从而保证了三套系统的安全性。
《房屋登记办法》08年7月1日实施,但由于新版房屋权属证书在7月下旬才能定制到位,因此,我处决定以八月一日作为实施新权证缮制的起点时间。由于新《办法》的实施,启用新版房屋所有权证和房屋他项权证,建立房产登记簿,对登记类型和登记项目进行了调整,因此要求现有的产权产籍管理系统必须升级改造,为此,经过认真调研分析,我们采取了在原有房地产交易与产权登记信息系统的基础上扩充修改的方法,同时实施登记簿的自动建立工作。我们在时间紧,任务重的情况下,只用一个多月的时间便完成了程序调整,确保8月1日投入使用。并在初期运行阶段针对出现的问题,不断调整以满足业务  需求,为平稳过度提供了技术保障。
在实际操作时考虑到各工作业务环节衔接的综合因素,我们在8月1日的前两周,将所有未进入缮证程序的材料退回到登记状态,集中按《办法》补充修改业务登记信息后,再次提交审核,以确保执行时间的统一规范。
  《物权法》规定不动产登记簿是物权归属和内容的依据,明确了登记簿的核心作用,相对淡化了权属证书的作用,理顺了房产登记簿与房屋权属证书之间的关系,为登记簿的公示公信提供了良好的基础,从而使得房产登记簿具有了较强的公信力。因此,我们的工作重点也从颁发房屋权属证书逐步转变为对房屋登记簿的建立和管理。据此,我们调整了以往的做法,将产权人领取权证的时间作为缮证时间,同时作为记载于登记簿的时间,有效地避免了很多缮证完毕的登记材料积压的情况。而对于产权人来说,我们也明确告知,如果在核准登记六十个工作日后未领取权证,那么登记材料将自动失效,产权登记申请也随之失效。这样的做法,其目的就是帮助产权人进一步了解登记簿的公示公信作用,转变“只要核准登记,我的产权便高枕无忧了,领不领证无所谓”的陈旧观念。
  5、建立存量房交易资金监管系统。
  为规范我市存量房(二手房)交易秩序,维护当事人的合法权益,保障交易资金安全,根据建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金帐户管理有关问题的通知》(建住房[2006] 321号)文件精神,2008年8月份,我局会同中国人民银行镇江市中心支行、中国银行业监督管理委员会镇江监管分局,出台了《镇江市关于加强存量房结算资金管理的规定》,并于10月1日正式实施。根据此项《规定》,我处为市区“二手房”交易资金监管机构。我们投入了人力物力,建立了与银行专线相连,网上信息传输的二手房资金监管系统,实现了网上签订二手房监管协议,监管资金在开户银行营业网点通存,多银行用户共网,网上控制资金存取的要求。当事人购房资金在办理房屋所有权交易登记前,可一次性存入,也可分批存入,我处开设专门窗口,配备专人开展此项服务,并且不收取手续费。在操作过程中我们针对一些特殊情况作了特殊规定。例如亲属间的交易,无中介公司参与的充分信任的朋友之间的交易,只要有明确的书面声明,自己承担交易风险,就可以不进行资金监管。而对于购房定金、卖方还贷款,只要有相应的证明材料,同时买方愿意承担风险,这部分资金也可以不纳入监管资金。此项服务自10月1日开展以来受到了广大二手房交易双方的肯定和积极自愿的响应, 由于目前属自愿监管,共办理二手房资金监管144户,监管金额2084万元。
  6、信息资源共享,有效防范风险。
  针对社会上有不法分子利用假产权证骗领住房公积金的案例时有发生的情况,市住房基金管理中心于2005年积极与我处取得联系,对支取公积金的资料进行了审查,经鉴定共发现数十起骗领公积金事件。为杜绝此类现象再次发生,维护公积金的有序管理,我们采用产权产籍综合业务管理系统中公积金查档数据导出功能所产生的产权数据信息,并对其进行建库分类,为基金中心提供了联机查询,有效地遏制了这类不法行为,为镇江市住房公积金管理工作的稳定开展起到了良好的辅助作用。
  今年初,市房管局下发文件,规定在公积金支取中使用商品房网上销售管理系统数据作为购买商品住房行为真实性的审核依据,职工凭已进行网上备案登记的商品住房买卖合同申请提取住房公积金或公积金贷款,公积金中心根据商品房买卖合同备案号在销售系统中进行查询审核,对符合要求的办理提取、贷款业务,并将有关信息在销售系统中进行记录,从而充分发挥了商品房网上销售管理系统数据的作用,有效地防范了风险、确保了专款专用。
  7、开展电子档案建设工作,夯实工作基础。
  2006年我处自主研发了扫描录入软件程序,建立严格的操作规程和质量检查体系,以确保扫描成果的准确、高质,从而使得这项工作的成本低、效率高、质量好。经过近两年的努力,现已全部完成,共扫描录入房产档案22万份,580万页。今后,房产档案将利用高速扫描系统进行磁介质存储,有效减少纸质档案的调阅量,为档案的远程访问和产权产籍管理系统升级打下良好基础。

  随着房地产市场的快速发展,《物权法》和新的《房屋登记办法》出台施行,房地产市场形势和法制环境发生了巨大的变化,对房地产交易与权属登记管理工作提出了更高新的要求,我们产权登记部门必须适应新形势、新要求,对照新标准,扎实工作,努力再创规范化管理先进单位。
  1、整合、开发适应新要求的交易登记管理系统。
  按照《房屋登记办法》和《房地产市场信息系统技术规范》的要求,建立统一的房地产管理信息系统平台,设计适应现代化管理要求的房产登记及档案数据库,优化业务流程结构,在深入调查研究县区房屋权属管理特点的基础上,利用成熟技术(包括GIS技术、指纹录入比对技术、条形码技术),设计数据库结构和业务流程方案,实现业务数据库、图形数据库、档案数据库相互关联与实时传递。开发具有全市覆盖的、具备完整分析房产市场属性的WEB化管理的远程房屋权属交易管理含辖市(区)的统一平台。城乡统一登记平台的建立,将提升全市(含辖市)的权属管理业务水平,从而最终适应全国异地查询的要求。
  3、开发二手房网上签约登记系统。
  结合房屋权属交易管理平台,开发二手房网上签约登记系统,建设二手房房源信息发布和网上交易平台,规范二手房买卖合同,实现网上打印合同签约和网上登记申请。
  4、继续做好新《办法》实施后的业务衔接
  《房屋登记办法》增加了集体土地房屋的登记,城乡统筹在《房屋登记办法》里也得到了体现,这对于我们县市特别有意义,结束了农村发证没有规章可循的历史状况。集体土地上房屋所有权的取得、行使和转让,应当遵守国家法律和有关规定,同时展开调研,遵循自愿登记原则,不强制要求登记,积极稳妥开展集体土地范围内房屋和构筑物登记工作。
  5、加大二手房资金监管力度,继续做好商品房预售款的监管。
  由于存量房资金监管触动了一些中介的既得利益,因此一些不法中介的造谣、污蔑也随之而来。一些中介通过互联网站、人民来信、信访电话歪曲事实,并诱导买卖双方不通过资金监管交割交易资金,严重影响了交易秩序。今年我们准备加大媒体宣传,通过报纸、网站广泛宣传存量房交易资金监管的必要性和公益性,并通过与商业银行联手开展存量房交易贷款抵押保证服务,在买方未取得房屋所有权的情况下,通过房地产交易所提供购房抵押保证,从而在存量房交易资金监管的前提下使银行贷款预先发放存入监管帐户,从而保证买卖双方利益,更好地服务交易双方,让交易双方感到存量房交易资金监管带来的安全和实惠。
  今年我们还将规范商品房预售款的监督管理,根据《商品房预售管理办法》等法规,制定符合我市实际情况的《商品房预售款监管办法》,在预售许可时落实监管银行,签订监管协议,开设监管帐户,确保明年把我市商品房预售款监管工作开展从而保障预售商品房当事人的合法权益,维护房地产市场秩序,确保商品房预售款用于相关工程建设,防止交易风险。
  运用现代化技术加强网络信息化建设是提高优质服务水平,确保规范化管理得以实施的重要手段,也只有不断加强现代化建设,才能促进房地产市场更好地健康发展。

二○○九年一月十五日