论房地产登记信息系统中不动产登记簿的构建 徐剑锋

十届全国人大第五次会议讨论通过的《中华人民共和国物权法》,对物权的归属、利用、保护、设立、变更、转让和消灭以及所有权、用益物权、担保物权等具体物权制度、基本原则进行了系统规范。特别对不动产登记制度作了比较系统的规定,创立了一些新的制度,确立了一些新的管理手段,其中一项重要内容就是确立了不动产统一登记的制度;明确规定了不动产登记簿的效力等内容。

  新登记制度的颁布实施将对登记机关办事法律依据、工作流程产生较大的影响,不动产登记簿的出现对房地产登记系统来说更是一个全新的课题,这就要求我们以物权法为核心,结合系统的实际情况与业务工作的需要,使房地产登记信息系统与现实变化相适用,改造成以不动产登记簿为核心的登记流程。

一、 不动产登记簿的作用
  所谓不动产登记簿,是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。在登记制度中,不动产登记簿是证明不动产物权的根据,不动产登记簿具有特殊的地位。在现代不动产法律体系中,不动产登记簿的作用也是非常重要的。首先,就权利人而言,不动产登记簿是有效的表明权利人就不动产所享有的权利的源证明文件,具有权利推定的效用。其次,就第三人而言,不动产登记簿具有公信效果。再次,对于国家来说,不动产登记簿便于国家对有关不动产的监督与管理,更便于人民法院在发生损害赔偿纠纷时确定责任的归属。根据物权公示原则的要求,不动产登记簿具有统一性、权威性、持久性和公开性特征。

二、 不动产登记簿的特点和形式
  物权法第十七条规定:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

(一)不动产登记簿涉及范围广泛
  首先,我们注意到,不动产涉及的面很广,土地、房屋是不动产;草原、林地、水库、道路也是不动产;探矿、采矿、养殖等都涉及不动产。在当前形式下,土地与房屋是两项最为重要的不动产,我国一般在处理土地与建筑物的关系时采取的是“房随地走或者地随房走”的原则,在物权法中也明确认为房屋与土地只能是一个整体,其名称为“房地产”。因此未来我国统一不动产登记机关后应该设立的不动产登记簿即是房地产登记簿。而每一个登记的不动产在不动产登记簿中有相应的记载,就一个城市而言,要登记的房屋和土地数量绝对不是小数目,就株洲市而言,当前我们记录的登记房屋约6万多幢、30万余户,因此,不动产登记簿涉及范围广,数量大,这都是当前工作的一个难点。

(二)对不动产登记簿操作频繁且复杂
  另外,物权法首先解决的问题是物的归属,也就是物是谁的。那么,依靠什么来确定物的主人呢?物权法确定了这样一个基本原则:物权的设立、变更、转让和消灭,除法律另有规定的外,不动产应当登记,记载于不动产登记簿的权利人是该不动产的主人。因此可以知道,每一次物权的变化都要修改不动产登记簿中的相关内容,而在一个不动产的生命周期内,都可能发生若干次权属关系的改变和自然状况的变化,这样涉及到不动产登记簿的各种操作也是同样变得频繁而又复杂。

(三)不动产登记簿中记载的权利关系错综复杂
  物权中其他的制度,如所有权制度、用益物权制度以及担保物权制度,都和不动产登记有着千丝万缕的联系。可以说,不动产登记制度是物权制度的基础。物权法第十四条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。因此,不动产登记簿又是登记制度的核心。而这些多样性的物权登记都要在不动产登记簿中得到体现。这就需要在不动产登记簿中必须能对多种复杂的权利关系进行体现。

  由于物权登记的复杂性和严肃性,所以不动产登记簿只能采取以电子介质为主,纸制介质为辅的方法。物权法中关于不动产登记簿的规定实际上淡化了纸质凭证的功用和重要性,转而注重登记的信息。而且今后不动产登记簿所记载的各项内容将成为该物权的核心内容。如果采取电子介质不动产登记簿制度,不但建立和操作将大大简化,也让物权转移的时间点更加明确,今后包括财产封存等物权时间依据,也都将以计算机中不动产登记簿记载的时间为准。

  要注意的是,在物权法实施之初,电子的不动产登记簿虽然检索方便用,还是要保留书面记录。但从不动产登记簿的形势发展来看,纸介质走向电子介质是发展趋势,将来物权登记发展的趋势是全国范围内的电子登记制,因此,电子介质形式的不动产登记簿应该是发展的主要方向。

三、 不动产登记簿与登记信息系统
  在具体实践中,何时载入不动产登记簿?不动产登记簿在计算机系统中如何表示?计算机系统中的不动产登记簿有什么要注意的地方?现就结合株洲房地产综合系统建设来加以说明。
  株洲房产综合信息系统是以 “测绘数字化、信息电子化、管理网络化、成果社会化”的目标,以信息系统为平台、数据库系统为支撑、结合GIS(空间地理信息系统)技术开发的综合房产管理信息系统。当前我们的管理信息系统采取的是面向业务流程,以本部门为中心的数据集中管理模式。即将工作分解为一个多步骤的流程,每个人在流程中不同的岗位处理事务,最后完成登记任务,而本部门数据集中存放管理,但与其他部门(如国土、规划等部门)缺乏数据交流和共享。
  现在,物权法的实施将对登记机关办事法律依据、工作流程产生较大的影响,尤其是不动产登记簿概念的提出更是改变了以往以房屋产权证登记为准的原则,转而注重登记的信息。今后不动产登记簿所记载的各项内容将成为物权的核心内容。
  根据我们的设想,以后我们的不动产登记簿将采取GIS地图和CAD分层分户平面图为基础,楼盘表为核心并结合权属数据等详细信息的表现形式。

(一) 用GIS进行位置定位和管理
  GIS地图主要通过对管理区域建立统一的坐标体系,通过划分幅、丘、宗地、幢,并对房屋和土地进行唯一的宗地号或用户码来识别并管理;对土地和房屋等不动产进行空间定位管理,而不是和原来一样采取座落或门牌号来进行位置描叙,这就有效解决了座落和门牌不规范造成的管理混乱。

(二) 楼盘表来表现户型的分布
  简单的说,楼盘表就是一种二维表格,我们管理的每一幢房屋就对应一张表格,而每个格子对应的每户房产。这样每个表格就表示了房屋登记的最小单位。

(三) CAD分层分户平面图来描叙户内情况
  楼盘表上每一户都有起相应的分层分户平面图,平面图准确的对户型、面积等各种信息可以有一个直观的描叙。

(四) 以楼盘表为基础组织相关权属信息
  在二维的楼盘表上,我们可以在每个不同的格子显示为不同颜色来区分状态,并可以关联详细的权属登记信息和自然属性。
  通过以上几种手段来构造的不动产登记簿,较好的体现了不动产登记簿的意义:统一性、权威性、持久性和公开性特征。

四、不动产登记簿构建过程中注意的问题

(一)业务流程与不动产登记簿管理的区别
  一般来说,我们的信息系统都是遵循的一种业务驱动模式,一般来说我们将房屋和土地看成一种客体,因此客体的变化是由业务导致产生的,只有在登记业务办理过程中才可以改变不动产的基本状态和性质,但对于不动产登记簿来说,由于不动产登记簿所记载的各项内容将成为该物权的核心内容,所以一般的业务如果能直接对不动产登记簿产生影响就显得轻率。因此,要建立完善的不动产登记簿安全机制,对不动产登记簿的所有操作都要登记存档,业务办理后完成后也是通过调用不动产登记簿的相关操作修改不动产登记簿。

(二)不动产登记簿中楼盘表的多时态问题
  我们在不动产登记簿中确认楼盘表是其核心,所以一切的操作都要围绕楼盘表来进行,但由于登记是在客体状态已经确定的情况下才进行,比如一幢房屋拆除以后在原地建成了一幢新楼,由于办理登记可能滞后一定时间,我需要对不动产登记簿中的旧房办理办理注销登记时却发现在同一个空间位置只有新楼存在。要解决这样问题就需要引入多时态问题:以前备拆除的房屋在不动产登记簿中某一时态仍然保留,这样既保证不动产登记簿的客观性又保证了楼盘表的核心地位。

(三)不动产登记簿标准的统一
  不动产涉及的面很广,土地、房屋是不动产;草原、林地、水库、道路也是不动产;另外,当前的管理模式是按行政区域分片管理,因此每个行业都有自己不动产登记信息库;每个地方都有各自的不动产登记信息库。此次物权法第十条明确规定:不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。因此,对于登记簿构建过程中,各地的不动产登记应该有统一的格式和标准,在统一的登记制度下才有可能进行统一的登记,并保证数据的交流与共享。
  预告登记、异议登记、更正登记、地役权登记、不动产登记簿等都是物权法带来了新事务,由此带来的各种变革是显而易见。我们只有顺势而动,适应《物权法》的新形势、新体制、新情况,才能有效完善原有办事流程、提高工作效率,降低管理风险。