小区会所,归全体业主共有,还是归开发商所有?

[基本案情]

甲公司系天山园小区开发单位。因甲公司售楼广告宣传彩页和房屋买卖契约中均明确小区配套设施包括会所一处和会所内恒温游泳池一座,故天山园业委会诉至法院,要求甲公司向业委会交付会所、会所内游泳池及有关设施设备。

 

〔判决结果〕一审法院认为:会所未计入公摊,业主无权共有。甲公司在与小区业主的购房合同中约定交付作为公共配套设施的会所,其中个别业主的合同中还约定会所中含有恒温游泳池一座,但业委会及甲公司提供的购房合同中均未将会所计入业主共同所有范围内,故甲公司与业主关于会所交付的约定应理解为甲公司负有使小区内会所作为配套设施保证业主使用的义务,并非所有权的交付。现业委会并无证据证明该小区内会所及会所内相关设施设备的所有权属于全体业主,故判令驳回天山园业委会的诉请。

宣判后,天山园业委会不服,向南京市中级人民法院提出上诉,请求二审改判支持其原审诉请。

二审法院认为:关于会所及会所内游泳池及有关设施设备,购房合同中约定交付作为公共配套设施的会所,并未明确会所产权归全体业主共有,房产管理局颁发的商品房预售许可证的明细表中也未明确会所为全体业主共有共用部分,仍属于公共配套建筑,开发商享有使用、收益权利,因此上诉人主张享有会所及游泳池所有权并要求交付,没有事实和法律依据。上诉人亦没有证据证明会所内相关设施设备归其所有,因此对其要求移交会所、游泳池及配备会所内相关设施的上诉请求亦不予支持。故判决:驳回上诉,维持原判。 

 

〔规则评析〕;目前我国物权法及相关司法解释,对公共配套设施问题规定较为笼统,而此类纠纷又关系广大业主切身利益。因此,准确界定区分所有建筑物公共配套设施的权属,统一裁判尺度,尤为重要。判决不动产物权归属应当遵循:尊重约定、法定优先、综合判断。在商品房买卖活动中,应当优先选用住房城乡建设部、国家工商总局联合印发新版《商品房买卖合同(预售)示范文本》(GF-2014-0171)和《商品房买卖合同(现售)示范文本》(GF-2014-0172),按照示范文本的内容要求,在合同中明确约定在会所的归属,避免因约定不明而产生的产权纠纷。

 

〔相关规定〕

一、中华人民共和国物权

第七十条

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。


 

第七十三条 

建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

第七十四条 

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

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二、建筑物区分所有权司法解释

第二条

建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:

(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;

(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;

(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。

 

 

三、《商品房买卖合同(预售)示范文本》

 第二十二条  建筑物区分所有权

(一)买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

(二)以下部位归业主共有:

1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;

2.该商品房所在建筑区划内的道路(属于城镇公共道路的除外)、绿地(属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外)、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房;

3.__________________________________________________________。

(三)双方对其他配套设施约定如下:

1.规划的车位、车库:________________________________________;

2.会所:____________________________________________________;

3.__________________________________________________________。