房子过户他人凭有效证据仍然能追回

〔基本案情〕张某毕业后一直在北京工作,想买房。正好,他舅舅李某购买了承租的一套单位公房,对外出租。舅舅认为两个年轻人在北京买房不容易,又是自己的亲外甥,就提出以40万元的价格把房卖给张某,并同意5年内付清房款即可。因为这是很好的学区房,舅舅附加条件是暂时不过户,等舅舅的儿子小李的孩子上学后,再过户给张某。张某感激舅舅帮自己解决了大问题,对暂不过户一事也欣然接受。

    都是自己人,他们就没签书面买卖合同。2006年6月,张某通过银行转账给舅舅李某,支付20万元房款,舅舅将房屋所有权证、房屋买卖契约、购房发票原件等购房手续一起给了张某。房屋交付后,张某和王某就装修入住了,一直居住使用至今。之后几年,张某陆续通过银行转账支付购房款,到2010年10月已付清全款。舅舅李某给他们写了一个收条。

    然而2012年李某夫妇发生车祸,不幸去世。2013年李某的儿子小李的孩子使用该房屋学区名额顺利上了小学。之后,张某找小李商量房屋过户之事,可万万没想到小李竟称不知道房屋卖给了张某,他还以为大家都是亲戚,借住而已。

    于是,张某拿出舅舅、舅妈写的收条和一张存在居委会的证明。这份证明是2008年张某要换电卡时,舅舅李某给居委会出的证明:“居委会同志,我是这套房屋的原房主,房子在2006年已卖给张某,特此证明。”但小李对这份证明和收条都不认可,“如果是房屋买卖,怎么没有买卖合同?而且这么多年也不过户?”当初没签合同,又碰上舅舅去世了,难道真就没法讨回房子了?张某、王某以房屋买卖合同纠纷诉至法院,要求李某夫妇的继承人小李在继承遗产范围内履行合同债务,办理过户手续,将该房屋转移登记到张某、王某的名下。

    诉讼过程中,李某的大哥即张某的大舅出庭作证,并向法庭提交了其他亲属写的联名信,以证明李某和张某确实存在买卖房屋的事实。

    再次庭审中,小李向法庭提交了该房产权证。他到公证处做了继承公证,已将该房屋登记到自己的名下。“这属于我的个人财产,张某和王某无权要求我办理过户手续。”

〔判决结果〕由于卖房人李某、赵琳均已去世,查清事实更加困难,法院经过长达两年多的审理,认定证明和收条证明了李某售房给张某,张某支付了全部购房款,并持有房屋所有原始购房的材料,实际居住至今,李某和张某形成了房屋买卖合同关系;在李某夫妇去世后,应由其继承人小李履行合同义务。法院一审判决小李配合张某、王某办理诉争房屋的过户登记手续。李悦上诉后,二审法院经审理,认为一审认定事实清楚、适用法律正确,近日驳回上诉,维持原判。

〔规则评析〕

本案中,第一,张某与李某双方已形成房屋买卖的法律关系。买卖中的一方当事人去世,双方又没有书面的买卖合同,要证明双方确实存在房屋买卖的事实,就需要有完整的证据锁链。换电卡时李某给居委会出具证明,表示他已将该房屋卖给张某,证明双方存在房屋买卖的事实。张某通过银行转账先支付20万元购房款,又先后4次以现金方式付房款共20万。李某夫妇出具的收到40万购房款的收条,证明张某支付了购房款。该房屋所有权证原件、购买时的公有住房出售协议、缴纳购房款的发票等原始购房的手续原件,现在都由张某持有。张某装修房屋入住至今,水、电、煤、有线电视、网络等费用都由他支付。“也就是说,有李某出具的买卖的证明、收到购房款的收条,以及张某多年实际占有、使用、支配房屋等一系列证据形成完整的证据链,证明李某和张某之间存在房屋买卖的事实。”第二,购房款已全部支付。就算双方存在买卖关系,可购房款是否已经全部支付了?当初张某和舅舅是口头约定40万购房款,张某、王某先银行转账20万元,但之后几年给的都是现金。直到付清全款时,李某夫妇才写了一个总的收条,但未写明全部购房款是多少。由于双方无书面协议,合同另一方当事人又都去世了,怎么证明张某所付40万元是全部购房款?申请对该房屋2006年6月的市场价值进行评估。通过法院摇号选取的评估机构评估,结果显示与40万元的价值基本相当,由此可证明当时双方协商的购房款确实是40万元,张某和王某已履行完付款义务。第三,小李不属于善意取得。“张某和李某的买卖合同在先,李某未履行完合同义务就去世了。依照相关法律规定,出卖人李某在签订房屋买卖合同后死亡,买受人有权要求出卖人的继承人小李在继承遗产范围内继续履行合同债务,交付房屋并办理房屋过户登记。”李松律师当场反驳道,并请法庭注意一点,“小李明知他父亲已将房屋卖给张某,却在诉讼过程中办理继承公证,无偿取得诉争房屋,不属于善意,所以这不影响买卖合同的当事人主张合同义务。”