商品房买卖合同司解第15条的适用及相关典型案例

一、法律依据


最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释


第十五条【解除权人自己催告】根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。


【解除权人的对方催告】法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。


【解除权人的对方没有催告】对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。


广东省高级人民法院关于印发《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知


1、人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时,对于当事人请求解除合同的,均应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外。


前款所引述的合同解除权的行使期限属于除斥期间,不存在期间的中止、中断和延长的情形。对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告的,解除权的行使期限自催告之日起计算三个月。


二、司法实践·判例


(一)买受人迟延支付购房款,经催告后,应给予买受人三个月的合理期限履行,当事人另有约定的除外。


【案例来源】


名称:李玉珍等与深圳市鸿翔实业有限公司房地产买卖合同纠纷再审案


审理法院:广东省高级人民法院


案号:(2011)粤高法审监民提字第52号


【法院认为】

 

关于李玉珍、李想与鸿翔公司应否继续履行《深圳市房地产买卖合同(预售)》的问题。如上所述,李玉珍、李想未能办理按揭贷款是由多方面原因造成的,并非李玉珍、李想故意不履行合同。鸿翔公司既没有按照《补充协议》的约定向按揭贷款银行出具《付清楼款证明书》,也没有将南山支行指出李玉珍需配合提供户口本的情况及时告知李玉珍,使李玉珍误认为按揭贷款手续正在办理而延误了支付款项的期限,对此鸿翔公司负有一定的责任。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定,"根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。"本案李玉珍、李想因按揭贷款未办妥而逾期支付购房款,鸿翔公司向李玉珍、李想催告后,应按照最高人民法院上述司法解释的规定,给予李玉珍、李想三个月的合理期限。但鸿翔公司于2005年12月23日致函给李玉珍、李想,要求其在同月26日之前付清第二、三期购房款,并于同月28日向深圳市罗湖区人民法院起诉请求解除合同,不符合上述司法解释的规定。因此,从公平合理原则出发,应给予李玉珍、李想一定的合理期限支付购房款,如李玉珍、李想在合理期限内付清购房款,双方可继续履行合同,如李玉珍、李想逾期仍不支付购房款,则解除合同。原审依据《合同法》第九十三条的规定,判决解除李玉珍、李想与鸿翔公司签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》不当,本院依法予以撤销。


(二)合同解除权的行使期限"一年"属于除斥期间,不存在期间的中止、中断和延长的情形,期间经过后即发生解除权消灭的法律后果。


【案例来源】


名称:珠海万威房地产有限公司与李智刚等商品房销售合同纠纷申请再审案


审理法院:广东省高级人民法院


案号:(2013)粤高法民一申字第775号


【法院认为】

 

关于涉案合同应否解除的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定:"法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。"在本案中,李智刚、彭润平作为买受人,未依约定在合同签订之日起10日内办理银行贷款手续,已构成逾期付款。虽然根据涉案合同第八条的约定,买受人逾期付款超过30日后,万威公司可以解除合同,但是万威公司既未催告李智刚、彭润平付款,亦未提出解除合同,迟至2011年9月27日才在本案反诉中提出解除合同的诉讼请求。鉴于万威公司的解除权已因超过一年的除斥期间而消灭,则万威公司申诉主张解除合同,没有充分的法律依据。因此,二审法院驳回万威公司解除合同的诉讼请求,符合法律规定,并无不当。


(三)开发商的解除权条件成就后径直另行出售房屋,且逾期行使解除权的,开发商存在过错,应承担违约责任。


【案例来源】


名称:许大荣与汕头市华林厂房开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案


审理法院:广东省高级人民法院


案号:(2003)粤高法民一终字第230号


【法院认为】

 

许大荣因与华林公司因逾期交房的违约金如何抵偿购房款等问题未能达成一致意见,导致没有依约支付第四期购房款给华林公司。根据双方的《商品房预售合同》之规定,逾期付款超过30天,按合同约定华林公司有权单方终止合同,房产由其全权处理。但依照《最高院司法解释》第十五条第二款的规定,"法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭"。依此规定,华林公司解除权应当在许大荣1997年11月27日提出意见,要求华林公司对B1栋别墅进行修整后一年内,即在1998年11月27日前行使。但华林公司并没有对许大荣提出的修整意见作出回复,却在1999年11月9日将房屋另出售给他人,已超过上述司法解释规定行使解除权的期限,其解除权已消灭。因此,华林公司另行出售给他人的房屋差价应由其自行承担。原审判决许大荣赔偿华林公司另售房屋价差损失611093.70元及利息不当,应予撤销。许大荣上诉主张华林公司1999年11月9日将房屋另出售给他人,不符合最高院司法解释有关解除权为一年的规定,华林公司另售房屋的差价应由其自行承担的理由成立,该主张本院予以采纳。


关于华林公司上诉认为,许大荣的违约行为给其造成损失,除应承担房屋差价外,还应承担逾期付款的利息损失的问题。由于华林公司擅自将房屋另出售给他人,造成合同不能继续履行,华林公司应承担相应的违约责任,现华林公司请求许大荣赔偿逾期付款的利息损失缺乏法律依据,本院不予支持。


(四)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于解除权行使期限的规定仅适用于该解释所称的商品房买卖合同纠纷案件。对于其他房屋买卖合同解除权的行使期限,法律没有规定或者当事人没有约定的,应当根据《合同法》第九十五条的规定,在合理期限内行使。何为"合理期限",由人民法院结合具体案情予以认定。


【案例来源】


名称:天津市天益工贸有限公司与天津市滨海商贸大世界有限公司等财产权属纠纷再审案


审理法院:中华人民共和国最高人民法院


案号:(2012)民再申字第310号


刊载《最高人民法院公报》2013年第10期


【法院认为】

 

2006年6月28日,滨海公司提起诉讼,请求解除《转让协议》及《补充协议》,一审、二审、再审判决均予以支持。天益公司申请再审称,参照《商品房买卖合同司法解释》第十五条第二款的规定,滨海公司未在天益公司《通报函》发出后三个月内行使解除权,其解除权已在起诉前消灭。


本院认为,天益公司的该项申请再审理由不能成立:首先,《商品房买卖合同司法解释》第一条明确规定:"本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。"滨海公司并非房地产开发企业,其系向特定的对象天益公司及王锡锋出售房屋,而非向社会销售,故案涉协议并非该司法解释所称的商品房买卖合同,本案不适用上述司法解释。解除权行使期限属于除斥期间,超过权利行使期限,解除权消灭,故该期限的确定对当事人的权利义务具有重大影响,在法无明文规定的情况下,天益公司请求参照适用上述司法解释就商品房买卖合同所规定的解除权行使期限,缺乏事实与法律依据。其次,根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定,法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。对房屋买卖合同的解除权行使期限,法律没有规定,本案当事人在合同中亦未约定,何为"合理期限",应当由人民法院结合具体案情予以认定。本案中,《转让协议》签订后,滨海公司已将案涉房屋交付给天益公司管理、经营,天益公司已支付了首付款3400万元,并自2004年5月17日起至2006年6月26日共计向案涉房屋内的租户收取租金18723264.69元及保证金145211元。一旦合同解除,不仅涉及滨海公司、天益公司及王锡锋之间的权利义务关系,还涉及到资产及租户移交等诸多问题,且天益公司在2005年12月18日发出的《通报函》亦只是表明"拟与贵公司(滨海公司)协商解除上述协议",因此,滨海公司需要充分时间对是否解除合同进行研究。再次,天益公司在发出《通报函》后至滨海公司起诉前,既未履行《补充协议》项下的付款义务,亦未表达过继续履行合同的意愿,其违约行为始终处于延续状态。综合本案情况,滨海公司收到《通报函》后,于2006年6月28日提起诉讼,并未超出合理期限。


(五)由于房产调控政策实施及案涉房屋按揭贷款手续客观上已无法办理的情况,适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定,以"不可归责于当事人双方的事由"判令双方解除案涉商品房买卖合同应属妥当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条所规定的"出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款"与本案情形亦存在差别,不宜直接适用。


【案例来源】


名称:戴立昆与温州市华亮房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书


审理法院:浙江省高级人民法院


案号:(2014)浙民提字第69号


【法院认为】

 

根据一、二审已查明的事实,案涉商品房买卖合同系于2010年4月21日签订,合同明确约定除首付款外,其余购房款戴立昆以按揭贷款方式支付。同日,戴立昆向华亮公司指定的招商银行温州鹿城支行递交了申请按揭贷款的有关材料。但适逢国家对房地产市场进行宏观调控,继国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后,温州市人民政府于2010年6月10日发布《关于遏制我市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》,明确规定商业银行暂停发放购买第三套及以上住房的贷款。而本案申请人戴立昆此时名下已有三套房产,显然不符合银行放贷条件。华亮公司再审中虽主张不能办理按揭贷款系戴立昆怠于履行合同义务所致,但其并未提供充分的证据予以证明。鉴于房产调控政策实施及案涉房屋按揭贷款手续客观上已无法办理的情况,原一、二审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定,以"不可归责于当事人双方的事由"判令双方解除案涉商品房买卖合同应属妥当。至于被申请人华亮公司再审中提出本案解除权已过法定除斥期间问题。一方面,现行法律并无合同解除权行使期限的统一规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条所规定的"出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款"与本案情形亦存在差别,不宜直接适用。另一方面,华亮公司在一、二审中始终未提出相关抗辩,除斥期间虽不同于诉讼时效,但两者均涉及当事人期间利益和实体权利,且在合同履行不能的情况下,理论上多主张不应受解除权行使期限的限制,故参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条精神,对华亮公司再审中的该抗辩理由不予支持。


(六)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定是关于出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情形,并不适用于本案开发商交付的商铺不符合合同约定构成违约的情形。


【案例来源】


名称:沧州荣盛房地产开发有限公司与高立英房屋买卖合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书


审理法院:河北省高级人民法院


案号:(2016)冀民申1351号


【法院认为】

 

本院认为,荣盛公司作为出卖人、高立英作为买受人,双方于2013年7月1日签订的第1308060032号《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,内容合法有效,双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。


第一,关于原审判决解除双方商品房买卖合同有无事实依据的问题。本案中,荣盛公司主张其开发的包括被申请人购买的2666商铺在内的荣盛购物广场没有设计变更,且销售时的商铺区位图明确显示不存在阳台,但该合同第三条约定:"……该商品房阳台是封闭式阳台……"。第十条约定:"经规划部门批准的规划设计变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人:(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;(2)该商品房的装饰、装修、设备标准。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房……"。荣盛公司在《商品房买卖合同》中明确约定为封闭式阳台,且也未通过附加补充协议或者附注等方式对作为房屋重要组成部分的阳台有无、朝向等相关情况另行约定,原审法院认定荣盛公司交付的商铺不符合合同约定已构成违约,支持高立英要求退房的主张,判决解除双方签订的《商品房买卖合同》,并无不当。


第二,关于荣盛公司主张被申请人之诉已经超过商品房买卖合同解除期间的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定是关于出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情形,并不适用于本案,荣盛公司该主张不能成立。


(七)通知义务并非不安抗辩权成立的条件,买受人行使不安抗辩权的,开发商以买受人逾期付款为由主张解除合同的,不予支持。


【案例来源】


名称:袁圆与广州市中村房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审案


审理法院:广东省高级人民法院


案号:(2010)粤高法民一提字第5号


【法院认为】

 

根据合同约定,袁圆应当在2005年12月15日前支付第三期房款,中村公司应当在2005年12月30日前交付房屋。袁圆缴纳第三期购房款的合同义务,仅先于中村公司交付房屋的义务十余日,但房屋至今仍不具备交付条件。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定:"应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:……"在中村公司不可能按期履行义务的情况下,袁圆可以行使不安抗辩权,即中止履行支付第三期购房款的义务。《中华人民共和国合同法》第六十九条规定:"当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保的,应当恢复履行。"行使不安抗辩权的一方,负有通知义务,以便对方提供相应的担保,在提供担保后恢复履行。但通知义务并非不安抗辩权成立的条件。不履行通知义务,并不会导致不安抗辩权不成立,而只是应就其不履行通知义务而给相对方造成的损失负有赔偿义务。就本案而言,中村公司的义务是交付特定的房屋,并非金钱之债,中村公司事实上无法就该特定物的交付提供担保。因此,袁圆在行使不安抗辩权时未通知中村公司,并不影响其不安抗辩权的成立。原审判决以袁圆未履行通知义务为由认定不安抗辩权不成立不当,本院予以纠正。


另一方面,中村公司在其合同约定的解除权发生之日到来之前就已经存在违约行为,无权解除合同。涉案《商品房买卖合同》第八条约定,中村公司应在2005年12月31日前交付房屋,房屋应取得建设行政主管部门出具的《建设工程施工质量验收监督意见书》;第十一条约定,袁圆应当在房屋交付期限前10日内办理收楼手续。根据合同约定,涉案商品房应当在2005年12月31日前具备交付条件。但中村公司2009年才取得涉案房屋的《建设工程规划验收合格证》,且至今仍无法提供合同约定的《建筑工程施工质量验收监督意见书》,应当认定涉案房屋至今仍不符合交付条件。该结果与袁圆未付清第三期房款之间没有因果关系。也就是说,自2005年12月31日开始至今,中村公司一直处于违约状态。根据合同约定,袁圆应当在2005年12月15日前支付第三期购房款,否则60日后即2006年2月13日后,中村公司有权解除合同。但中村公司在2006年2月13日之前即从2005年12月31日开始违约。在中村公司自身严重违约的情况下,其无权解除合同。