借名购买经济适用房协议有效 实际出资人可据此取得房屋所有权

【基本案情】

2003年5月20日,崔某某向开发商认购某房屋一套,因该楼盘在开盘时被政府确定为定向安置经济适用住房,且崔某某无“定向购买经济适用房证明”。之后,经案外人介绍,崔某某通过具有购买该小区房屋资格的他人手中购买房屋。

2006年11月27日,崔某某与白某就此达成协议,并签订“协议书”一份,该协议主要内容为:“一、甲方(崔某某)购买的xx市xx小区房屋一套,需借用乙方(白某)购房证,甲方给付乙方补偿款人民币伍仟元整。二、甲方出资购买的上述房屋虽为乙方名下,但购房的全部出资及产生的相关费用均为甲方全部出资,与乙方无关。三、甲方对前述房屋拥有全部权利,对房屋的所有、占有管理、使用、处置权利由甲方自由行使,乙方不得干涉。四、待房屋能够过户时,乙方应无条件地将房屋过户到甲方名下,过户所产生的费用由甲方承担。五、如房屋能够过户时而乙方拒绝将房屋过户给甲方,乙方赔偿甲方损失叁拾陆万元人民币……。”崔某某并于当日交付白某协议约定的5 000元补偿款。同年12月6日,崔某某与白某又签订了一份有关贷款内容的“协议书”,主要内容为:“一、甲方(崔某某)因购房资金紧张,现需借用乙方(白某)名义进行按揭贷款,甲方所购房屋坐落在:xx市xx小区房屋。二、甲方所购房屋的首付款:壹拾柒万贰仟柒佰元是甲方自行出资,与乙方无关。三、以乙方名义进行的按揭贷款由甲方偿还,乙方不负有偿还责任。四、乙方承认甲方所购房屋的全部出资均与乙方无关,同时乙方知道甲方与白某就购买该处房屋另行签有协议。五、甲方应按时归还贷款,若甲方不按时还贷致乙方遭受依法应承担的责任时,甲方应对乙方进行赔偿,首付款不退,乙方接付余额款,此房归乙方所有。六、若甲方有能力提前还贷时,乙方应为甲方办理还贷手续,提供便利……。”

次日,白某与其女儿作为买受人与xx市xx开发公司签订《xx市经济适用住房买卖合同》,合同载明,“房屋坐落XX区XX号,建筑面积59.75平方米,房屋价款172 677.5元,2006年12月7日前交清首付款,余款办理按揭贷款,于2007年1月17日前打入开发商账户。”崔某某于同日交纳首付款92 677.5元;并于次月8日交纳房屋契税1 726.78元。2007年1月11日,抵押人白某、隋x与抵押权人xx置业公司签订《抵押合同》,并以该房屋抵押给xx置业公司作为该公司提供保证的反担保;借款人隋x与贷款人xx支行的前身xx市商业银行xx支行、担保人xx置业公司签订《个人房产担保借款合同》,合同主要内容为:“贷款人根据借款人的申请向借款人发放个人住房贷款80 000元,贷款期限自2006年12月29日至2026年12月28日,还款方式为等额本息还款法,保证人自愿为借款人提供连带责任保证。”同月17日,xx支行放款80 000元。之后,崔某某按月偿还贷款至2013年5月,并在其间曾有九次逾期还款记录。2013年6月,隋x将其名下的xx银行储蓄存折,即崔某某持有的用于偿还该房屋银行贷款的存折挂失,自2013年6月始隋x偿还该房屋贷款至今,且该房屋的贷款尚未还清,他项权登记仍未注销。另,2009年4月28日,xx市房地产管理局下发该房屋的《xx市房地产权证》,其中,产权人为白某、隋x,房屋建筑面积为59.45平方米,同时,设定他项权利摘要一栏载明“权利人xx置业公司,权利种类现房抵押,权利价值80 000元,约定期限2006年12月29日至2026年12月28日”。

崔某某诉称:其本人在与白某、隋x就涉案房屋签订协议书,于购买该房屋时,首付款由崔某某出资,余款虽以隋x的名义贷款,但仍是由崔某某偿还。在此期间,协议双方均按约履行数年,崔某某入住该房,并按时向银行偿还借款。今年6月,白某、隋x向崔某某提出索回房屋的无理要求,遭到崔某某的拒绝后,竟将崔某某手中持有向银行还款的银行存折挂失,使崔某某不能按期还款,请求原判令确认xx市xx区房屋一套归崔某某所有,白某、隋x配合崔某某办理房屋贷款清偿手续(崔某某负责清偿贷款)及房屋所有权更名手续(由此产生的全部费用均由崔某某承担),逾期还贷产生的利息和滞纳金要求白某、隋x承担。

隋x及白某辩称:涉案房屋系是经济适用房,崔某某无购房资格,借白某的拆迁证得以购买,并据隋x的名义进行房屋贷款,在其还款期间,隋x发现崔某某存在多条逾期还贷记录,对隋x的个人征信产生了不良影响。就此,隋x遂将该存折挂失,且自2013年6月起贷款由隋x负责按月支付该房屋的贷款。崔某某未依照与白某签署的补充协议按时支付贷款,所以依协议约定,涉案房屋应该归白某、隋x所有。同时,不同意协助崔某某办理清贷和过户手续,逾期还贷并非白某、隋x造成的,不同意崔某某的所有诉讼请求。

【争议焦点】

实际出资人在不具备购买经济适用住房资格的情况下,与名义购房人签订协议约定借名义购房人的名义购买经济适用住房,且待允许过户时将购买房屋过户至实际出资人名下。名义购房人与出卖人签订买卖合同,与担保人签订抵押合同,该房屋的全部首付款及诉前贷款均由实际出资人支付,在此期间存在逾期还贷现象。就此,实际出资人可否取得该房屋的所有权。

【审判结果】

一审法院认定:经济适用住房属于政府保障性住房,需要一定的购置资格,原告崔某某与被告白某、隋x在明知原告崔某某不具备购置经济适用住房资格的情况下,双方仍签订《协议书》,将被告白某的购置资格非法让与原告崔某某。同时,原告崔某某利用被告隋x名义办理贷款手续,该行为违反了经济适用住房相关政策,扰乱了正常的市场交易秩序。在讼争房仍存在他项权的情况下,原告崔某某请求讼争房的所有权归其所有的主张势必影响他项权人的利益,故不予支持。

一审法院判决:驳回原告崔某某的全部诉讼请求。

原告崔某某不服一审判决,申请再审。

原告崔某某申请再审称:因被申请再审人隋x于2013年6月将再审申请人崔某某持有的用于偿还银行贷款的存折挂失,致使不能按时还款;原审驳回再审申请人崔某某的诉讼请求适用法律错误,请求判令确认讼争房归再审申请人崔某某所有,被申请再审人白某、隋x配合办理房屋贷款清偿及房屋过户手续。

被申请再审人白某、隋x辩称:讼争房是经济适用房,购买该房需要相应购买资格,再审申请人崔某某不具有该资格,因此无权购买讼争房,再审申请人崔某某与被申请再审人白某所签的协议违反了经济适用房管理政策,扰乱了市场秩序,根据有关法律规定应认定双方所签的协议无效;再审申请人崔某某未按照2006年12月6日协议的内容按期还款,多次逾期,影响了被申请再审人隋x的征信记录。即使再审申请人崔某某与被申请再审人白某所签的协议有效,按照2006年12月6日协议第五条约定,讼争房的所有权亦应归被申请再审人白某、隋x所有;讼争房仍存在抵押权,再审申请人崔某某的诉讼请求影响了抵押权人利益。

第三人xx支行称:在保证第三人xx支行贷款能够收回的前提下,第三人服从法院判决。

第三人xx置业公司称:只有清偿所有剩余贷款后,第三人xx置业公司才同意撤销抵押权。

在审理期间,被申请再审人隋x表示,再审期间的贷款由其本人继续负责偿还;再审申请人崔某某表示,其愿意将剩余房屋贷款一次性还清,并愿意将被申请再审人隋x自2013年6月至本判决生效前实际偿还的贷款本息给付被申请再审人隋x。

一审法院再审判决:撤销本院(2013)北民初字第3510号民事判决;本判决生效后十五日内,崔某某一次性清偿隋x与xx银行所签借款合同项下全部剩余贷款本息(具体数额以清偿当日银行计算为准),xx银行股份有限公司xx支行及隋x予以配合;本判决第二项所涉贷款全部还清后,xx市xx置业担保股份有限公司及隋x、白某共同办理xx市xx区房屋抵押权注销登记手续,xx银行股份有限公司振北支行予以配合;本判决生效后十五日内,崔某某将隋x自2013年6月至本判决生效前实际偿还的贷款本息(仅包括正常本金及利息,不含因逾期而产生的逾期利息及复利,具体数额以银行还款明细为准)给付隋x;本判决第二项、第三项、第四项内容履行完毕后,白某、隋x配合崔某某将xx市XX区XX里4-4-201号房屋所有权过户至崔某某名下,过户所需全部税费由崔某某负担;隋x与xx银行股份有限公司振北支行所签借款合同项下贷款,在本判决生效之前继续由隋x负责偿还,如因逾期产生逾期利息及复利,由隋x负担,在本判决生效之后,该贷款由崔某某按本判决第二项清偿;驳回崔某某的其他诉讼请求。

宣判后,双方当事人均未提起上诉,判决已发生法律效力。

【审判规则评析】

所谓“经济适用住房”是指政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房,其作为一种保障性的住房在上市交易及政府回购方面均受到一定的限制。对于经济适用房,原则上不允许借名购买,但在现实生活中,因种种原因,借用他人名义购买房屋的情况并不罕见。一般的借名购房协议如果不具有法定合同无效事由,则基于意思自治原则,其效力应予认可。其中,如若当事人存在违反国家经济适用房政策规范的目的的,实施炒房客借用他人名义购买甚至同积经济适用房的民事活动的,出于维护公共利益的考量,应认定借名购房协议无效。在确定借名购买经济适用房协议有效的前提下,因借名购房是基于法律行为而取得物权,其应以完成登记为生效要件,即只要借名购买的房屋还未登记到实际出资人名下,即不能承认实际出资人享有物权。因此,实际出资人只能根据与名义购房人之间的协议要求名义购房人将房屋所有权转移给实际出资人。即实际出资人仅对名义购房人享有要求办理房屋过户的债权,但不直接对借名购买的房屋享有物权,只有在房屋过户至实际出资人名下后,实际出资人才取得房屋的所有权。

实际出资人为购买经济适用住房,与名义购房人签订协议书,约定借名义购房人的名义购买经济适用住房,且待允许过户时将购买房屋过户至实际出资人名下;同时,约定以名义购房人的名义进行按揭贷薪。名义购房人与出卖人签订买卖合同,与担保人签订抵押合同,该房屋的全部首付款及诉前贷款均由实际出资人支付,在此期间存在逾期还贷现象。根据上述理论,涉案房屋系经济适用住房,因实际出资人不具备购买该房资格,遂在与名义购买人基于真实意思表示的情况下,签订协议内容不违反法律或行政法规的强制性规定的借名购房协议。同时,实际出资人为用于自住而购买该房屋,不存在违反社会公共利益的情形,应认定双方当事人签订的协议具有法律效力。就此,实际出资人为取得在名义购房人名下登记的涉案房屋的所有权,仅能依据借名买房协议要求名义购房人配合办理房屋过户登记。

【适用法律】

《中华人民共和国立法法》第六十一条 行政法规由总理签署国务院令公布。

《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

《中华人民共和国民法通则》第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

第五十五条 民事法律行为应当具备下列条件:

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律或者社会公共利益。

《中华人民共和国物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款 人民法院按照审判监督程序再审的案件,发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的,按照第一审程序审理,所作的判决、裁定,当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的,按照第二审程序审理,所作的判决、裁定,是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的,按照第二审程序审理,所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。

第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。

 

【点评】  

不具备购买经济适用住房资格的实际出资人为购买经济适用住房,与名义购房人基于真实意思表示的情况下,签订协议内容不违反法律或行政法规的强制性规定,且不存在违反社会公共利益的借名购房协议,应认定双方当事人签订的协议具有法律效力,在名义购房人与出卖人签订买卖合同后,由实际出资人支付该房屋的全部首付款及诉前贷款。实际出资人为取得在名义购房人名下登记该房屋的所有权,应依据借名买房协议要求名义购房人配合办理房屋过户登记。