该房屋是否属夫妻共有财产

2002年8月李某与甲公司签订了购房合同,以12万元购买住房一套。2003年5月李某在付清房款后,甲公司按合同约定交付了房屋。同年11月李某与谢某办理了结婚登记,12月李某领取了该房屋的所有权证。

  2004年3月李某与谢某因感情不合,诉至法院请求离婚。双方对房屋是否为夫妻共有财产发生争议。谢某认为,房屋所有权以登记为准,该房屋所有权证是在双方婚后取得,因此该房属夫妻共有财产,在离婚时应按共有财产进行分割。李某认为,该房买卖合同是在婚前签订,房价款是其个人在婚前付清,房屋是在婚前入住,女方在购房时未出资,房屋所有权证被迟延颁发是登记机关造成的,且双方未对房屋的所有权进行特别约定,故该房屋应属李某个人的婚前财产。 

  法院经审理认为,该房的所有权证登记发放时间在双方登记结婚后,依据相关法律规定,该房应属夫妻共有财产,判决离婚后房屋归李某所有;李某支付谢某房屋补偿款6万元。 
  
评析:
一、该房是否属婚姻关系存续期间取得的财产
  李某婚前与甲公司签订了购房合同,即形成了一个合同关系,买卖双方均按合同约定交付房屋和购房款。双方的合同关系已履行完毕,但未领取房屋所有权证。这样在出卖方甲公司与买受人李某之间就形成了一个合同之债,李某对甲公司享有债权,甲公司因房屋所有权尚未按约转移至李某名下而成为债务人,对李某负有债务。李某在婚后取得了房屋所有权,其债权因得到满足而消灭。因此,李某在婚后所取得的房屋所有权是基于婚前债权的受偿而取得的。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十九条规定:“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有财产。但当事人另有约定的除外。”因此,本案涉讼的房屋不属于婚姻关系存续期间取得的夫妻共有财产,而是李某的婚前个人财产。
    
二、法院以颁发产权证时间认定为夫妻共有财产是否恰当
  《婚姻法》规定,婚姻关系存续期间取得的财产除双方有约定外,都属于夫妻共有财产。李某的房屋产权证是在婚姻关系存续期间取得,故法院认定该房是夫妻共有财产。但并非所有婚姻关系存续期间取得的财产均属于夫妻共有财产,这需要对具体情况进行分析才能确定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第十九条规定:“由一方婚前承租、婚后用共有财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共有财产。”但本案,李某是用婚前的个人财产购买的房屋,而非夫妻婚后共有财产,不能适用上述规定。根据评析一的阐述,本案涉讼的房屋应属李某婚前个人财产。李某在婚前签订购房合同,付清购房款,房屋在婚前交付使用,整个购房手续都在婚前完成,仅仅是在婚后取得房屋所有权证。在实践中,经常会出现本案这样的情况,即夫妻一方婚前个人购买的房屋,由于各种原因不能及时取得房屋所有权证。如不可抗力、开发商的原因、登记机构的原因等。因此,应具体问题具体分析。本案中,法院以颁发产权证时间认定房屋系夫妻共有财产值得商榷。
  
三、《物权法》第六条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。”
  本条主要是以物权的公示原则所做出的规定,简单地说就是不动产物权以登记为准,动产物权以交付即占有为准。《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”该条从效力上明确了不动产未经登记不发生效力,因此本案李某的登记具有法律效力,除非谢某有证据证明是共有人(如共同签订的记载为两人姓名的购买合同等),那么谢某可以根据《物权法》第十九条的规定申请更正登记或者异议登记来保障自己的权利。
  
四、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”,其他相关法规、规章也规定了房地产的设立、变更、转让和消灭应当办理登记,但对登记的效力未做规定,也未规定取得所有权的时间就是办理所有权证的时间。《物权法》第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”也就是说所有权取得的时间是记载于登记簿的时间,从这个时间开始,所有权就具有了法律效力,也就具有了公信力。

  那么《物权法》实施以后,对夫妻共有财产的认定,就只能依据登记簿记载,无须再推定为夫妻共有,也减轻了登记机构对夫妻共有财产的审查职责。