不动产善意取得

2003年1月10日,王某通过中介将自己所有的一套住房出租给“周建国”,同年2月13日,王某偶然发现出租房屋已被杨某占用,且杨某持有合法的房屋产权证书。经查,刘某事先设立了一房屋中介所,并化名“周建国”承租了王某的房屋,在王某到该中介所与刘某商谈租房事宜时,中介所工作人员借口为以备有关部门检查,要求复印该房的所有权证及王某身份证等相关资料。王某将所有权证和相关证件都交给工作人员复印,所有权证原件在此时被调包,王某却毫不知情。 
  
  后刘某伪造王某身份证等证件,将该房以19.7万元卖给杨某,并到房管部门办理了过户手续。杨某取得了该房屋的所有权证书。王某现持有的所有权证系假证。同年,王某以自己才是房屋的合法产权人为由向法院提起诉讼,要求确认杨某房屋买卖合同无效,返还房屋。经法院审理后判决,杨某在不知刘某无处分权处置该房屋的情况下,通过合法手续取得房屋所有权,系该房屋的善意取得人,刘某与杨某买卖合同有效与否不影响杨某善意取得的所有权,故驳回王某要求确认买卖合同无效,收回房屋的诉讼请求。2004年刘某因诈骗罪被判有期徒刑12年,已无力偿还其诈骗债务。
  
评析: 
一、一审法院认定杨某善意取得房屋是否正确
  在传统民法上善意取得主要是指动产,是无权处分他人动产的让与人,不法将其占有的他人的动产交付于买受人后,如买受人取得该动产出于善意,则其可取得该动产的所有权。我国民法通则中未明文规定善意取得制度,最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第九十六条规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。由此可见,司法解释将善意取得制度已扩展到了不动产,但其范围仅限于共有人之间财产处分,并未明确延伸到共有人之外。因此,对该案件的处分是否可以适用对共有人财产处分的规定还需探讨。对此,一审法院肯定了杨某对该房屋属于善意取得,作出了房屋归杨某的判决。2005年6月14日,该市中级人民法院撤销一审判决,将该房返还给王某,并由王某补偿杨某装修费18000元。
  
二、《物权法》明确规定了善意取得制度
  《物权法》确立了不动产的公示原则。所谓公示即权利人通过某种手段向特定或不特定人公开、显示其权利的法律事实。所谓公信,主要适用于不动产的交易,它是指一旦当事人变更物权时,依据法律规定进行的公示,即使以公示方法表现出来的物权事实上并不存在或有瑕疵,但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人,法律仍然承认其具有与该物权为真实时相同的法律效力,以保护交易安全。
  从立法目的上讲,不动产善意取得制度与物权公示公信原则都是为了维护交易安全,保护善意第三人。不动产善意取得是指受让人信赖登记证书而与无权处分不动产的让与人交易,如受让人取得该不动产时系出于善意,则取得该不动产的所有权,原不动产所有权人不得要求受让人返还原物。善意取得制度与不动产的公示公信原则相辅相成,影响着不动产的登记立法。
  《物权法》将善意取得制度扩大到了不动产。并为善意取得限定了条件,即受让人必须以合理的价格取得不动产且已经登记,受让人受让该不动产应为善意,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 
  因此,本案如发生在《物权法》出台以后,杨某可以基于善意取得制度取得该房屋所有权。
  
三、本案是一起典型的民事案件,如果王某和李某以房管局审查不严为由提起行政诉讼,则该案就转化为一起行政案件。因此,在登记案件中行政案件和民事案件相互交织、难以分开。
  《物权法》对提交虚假材料的当事人和登记机构各自应承担什么样的责任作出了规定,第二十一条:“当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。而因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”对此法学界对《物权法》的规定有两种观点,人大法工委编写《中华人民共和国物权法释义》认为无论登记机构有无错误都应先承担赔偿责任再向造成登记错误的人追偿,因此对于本案应先由登记机构承担赔偿责任,再向提交虚假材料的人追偿;最高人民法院黄松有编写的《中华人民共和国物权法条文理解与适用》中认为因当事人提交虚假材料造成的登记错误应由当事人承担赔偿责任,而因登记机构自身造成的登记错误由登记机构承担赔偿责任。笔者认为,在目前登记机构未建立赔偿基金,配套的赔偿机制尚不健全,如都是登记机构先赔,则势必出现追偿无门,导致国有资产流失,这并不利于构建平等、稳定的市场秩序,反而增加了登记风险。
  从目前的赔偿渠道来看,《物权法》未对其作出明确规定,登记机构在未建立赔偿基金的前提下,只有采用国家赔偿,根据《国家赔偿法》第二条:“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的,受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。”可以看出,国家赔偿的重要前提是国家机关及其工作人员违法。