我买的房,怎么又被开发商给抵押了

 上周,一位读者来到报社反映,她购买某一楼房屋后发现,在她做完抵押贷款后,该楼盘土地使用权又被开发商抵押给另一家银行。购房人担心因此难以办理产权证,多名购房人与开发商交涉,开发商承诺于4月15日之前与银行解除抵押手续。

业主:土地抵押损害购房者权益 
  购买了这些被开发商抵押了“土地及地上附着物“房屋的业主认为,开发商的行为侵害了购房者的合法权益。首先,直接导致在2001年9月之后购买房屋的购房人,办理公积金贷款时被银行拒绝。其次,在该块土地使用权被抵押期间,房屋土地管理部门不能为购房人办理房产证。最后,一旦在土地使用权被抵押期间,开发商在经营上资不抵债导致破产,银行将优先从开发商抵押的财产中取得这些财产拍卖或变卖的价款,购房人则要同其他债权人按债权比例分配,通常得到的只是购房款的一部分。
  
开发商:抵押土地使用权很普遍 
  被购房人指称为抵押土地使用权的是位于通州区的某楼盘。该楼盘一开发负责人在接受记者采访时表示,该公司于2001年4月至5月间将—期楼盘350亩土地中的80亩向银行抵押,贷款7000万元,贷款期限至2003年4月。也就是说,至2003年4月前,银行对被抵押的土地及地上附着物(房屋)行使抵押权。
  该负责人称,在本市房地产开发过程中,开发商将土地使用权抵押给银行取得贷款是很普遍的融资方法。在2001年9月之前,房地产市场的销售惯例是,购房人购买设抵押的房屋可以办理贷款。2001年9月之后。如购房人购买的是设抵押的房屋,则银行不再为其办理公积金贷款。但销售设抵押的房屋的现象仍非常普遍:由银行向房地产交易中心出具证明,表明银行允许开发商将设抵押的房地产销售,经房地产管理部门同意后,开发商进行销售就“名正言顺”了。据了解,经过该楼盘业主与开发商的多轮交涉,开发商采取在今年4月15日之前还清抵押贷款,解除银行抵押,并对开发商在售楼时未说明抵押情况向业主表示歉意的做法,承诺业主,如果要求退房,将满足业主要求。
  
银行:不阻止开发商卖“抵押房” 
  在采访过程中,记者发现,提供贷款的银行专门发函给房地产交易中心,内容为:“某开发商因资金不足,向我行借款7000万元,并以一期项目及在建工程抵押,包括土地证等。现根据业主申请及项目进展情况,我行同意其出售。“正是这份‘证明信”,开发商销售抵押房产成为合法行为。
  据有关银行工作人员介绍目前开发商多数采用抵押的担保方式贷款。一般程序为抵押—融资—卖楼一一还款。其中卖楼是开发商实现商业利益的最重要环节,银行为使放贷的资金能够收回,并不阻止开发商把设抵押的房产销售。
  据悉,工商银北京市分行正加紧研究土地使用权抵押贷款相关问题,并将于近期制定具体实施办法,使此项业务更加规范。
  
房屋管理部门:土地抵押影响产权证效力 
  市国土房管局有关人士表示,在开发商销售抵押土地使用权的房产时,房管局市场管理部门要求开发商向买家说明土地被抵押的情况。如果在办理产权登记时开发商仍未能清偿抵押贷款,产权登记部门将在产权证上标注“抵押”字,这样的产权证难以保证买房人的权益。只有解除抵押后,该种产权证才与普通产权证具有同等效力。这位人士透露,一般情况下,在业主入住后开发商还要经过—个地价核实过程,即由政府相关部门根据对楼宇的测绘结果与审批的销售许可面积进行比较,如果出现实侧面积超过销售许可面积的情况,开发商要补交土地出让金,并到规划部门补办规划证。由于大部分开发商对超出面积补办规划证,期间办理产权证耽误的时间与土地使用权被抵押不能办理产权证的时间重合,即使没有抵押问题,这段时间照样不能办理产权证。
  
律师:查看土地证可知是否抵押 
  购买设定抵押权的房产对购房人有哪些风险?汉华律师所刘欣认为,第一种可能是:如果开发商不能按期还款导致银行请求法院以公开拍卖形式实现抵押权,购房人即使入住也可能会被限期腾房。第二种可能是:处置了抵押物后,开发商如果仍不能偿还债务,购房人可能面临已交房款无法讨回。据介绍,设定土地使用权抵押要在土地使用权证上注明,因此购房人可以通过查看土地使用权证,了解情况。也可以委托房地产专业律师对此进行审查,以确保购房人对所购房屋的完整权利。

(摘自北青报)