买房人为何不办房产证

  正当许多买房人因为拿不到房产证而四处奔波,甚至将开发商告上法庭的时候,一些房地产项目却出现业主不办理产权证的现象,为什么同样是产权证的问题,却有两种截然不同的态度?近日,记者通过采访,了解了部分业主不办产权证的原因以及由此带来的诸多不良后果。
  
买房人开始不办产权证
  
  最先向记者反映业主不办产权证的是北京东三环某项目的财务部负责人。这位姓张的女士介绍,目前,小区有的业主开始不还银行贷款,而作为业主贷款担保的开发商却要为业主向银行先行偿还这些贷款。仅仅几个月,开发商为此已经垫付了上百万元。按照常理,买房人买房贷款,担保方一般是开发商,只有开发商拿到小区的大产权证,业主拿到自己的小产权证,开发商的担保责任才自此取消。自那时起,业主的产权证抵押到银行,开发商担保贷款变成抵押贷款,业主什么时候交清房款,什么时候才能真正领到产权证。如果买房人遇到还款困难,银行在追讨无效的前提下,会向作为担保人的开发商催款。张女士说,该小区的大产权证已经取得,正在进行小产权的分割工作。但由于小区出现一些情况,有部分业主便拒绝交纳贷款,银行收不到款,国家收不到契税,房产证难以发放。一方面是不能得罪的业主,一方面是项目坚实后盾的银行,开发商夹在中间很难平衡。据某商业银行一位负责人介绍,开发商往往考虑到自己的信誉以及与银行的长期合作需求,即使业主不还贷款,也会自己垫线把银行的款还上。再者,即使开发商不替业主还钱,银行在必要的时候会告到法院,虽然被告是业主,但开发商作为担保人负有连带责任,如果业主输了官司,在公告期60天里,业主缺席的情况下,开发商将面对法院判决。“我们以为我们有产权证在手,业主总要办产权证吧?但实际的情况是有的业主认为,反正我就是自住,也不上市出售,也不往外出租,有没有产权证是两可的事。因此,开发商最后一张‘王牌’也没有了,我们已经替业主垫付了银行贷款,反过来再去向业主讨还更是难上加难 。“张女士如是说。
  
业主不要产权证的几个理由
  对于大多数买房人而言,拿到产权证才算是买房行为的真正结束,为什么如此重要的证件现在却在有些业主眼里不再是香谆谆呢?我们先听一件抱有不要产权证想法的买房人的说法。“反正任何一个房子的使用权都是几十年,我觉得大多数买房人要产权可能都有遗留给后代的想法,我认为只要是自住的、不出售的房子,要不要产权无所谓,所以我就买了郊区一处设产权的房子。”以上想法代表了一部分买房人的意见,但只是其中之一。目前在许多正规的商品房小区,照样有为数不少的买房人对产权证不屑。据了解,部分买房人不愿意办理产权证真正的目的是不交纳契税。按照国家有关规定,买房人办理产权证时必须交纳一定比例的契税(面积在120平方米以下的房产交纳总房价的2%;面积在120平方米以上部分交纳总房价的4%)。另外,开发商由于在开发时遗留下来的信任危机,使一部分买房人对交纳任何费用都抱反对态度,这其中除了房款、契税,还有物业管理费等多项费用。
  
不办产权证有风险
  其实开发商并不会因为业生不要产权受到重大打击,因为买房人要交的房款.已经通过担保贷款到达了开发商手里,即使替业主还几个月的贷款也不足以对偌大的一个房地产公司带来直接的影响,而且开发商有足够的办法将垫付的钱讨回。倒是买房人因为没有产权证会在今后的居住生活中受到种种掣肘。

  首先,没有产权证的房产是不能上市出售或者向外出租的。这点也许有很多业主不会在乎,买房自住是绝大多数业主的第一选择。但买房人应该意识到,现在买的房不一定是最终的选择,当遇到真正令自己满意的房产时,现在居住的房产如果不上市或者不出租的话,很可能将成为一种负担。

  其次,有的开发商巴不得买房人不办理产权证。这样的话,房子的产权始终在开发商手里,遇到不良的开发商,将房产进行再次抵押,业主在不知情的情况下,房子又被人利用了一次。真正危险的是,如果一旦开发商破产或者倒闭,银行会对其进行资产清算和清偿债务,业主的房产由于产权仍然在开发商手里,因此这套房产也将作为开发商的产业被清偿,这时候开发商已经一无所有,业主即使再有理由也不能从开发商那里得到任何结果。

  再次,没有产权证,业主居住时如果房产发生意外,业主照样要赔偿。据北京劳赛德律师事务所周胜律师介绍,按照有关规定,房屋的所有权虽没有发生转移,但由于业主对房屋进行了占有使用,风险责任转移权到了业主头上,因此房屋一旦遇到火灾等情况,保险公司的赔偿由开发商来领取,但由于业主使用不当造成房屋受损,业主照样会按照有关规定进行赔偿等事宜。周律师说,房屋买卖的变化,是以办理产权证为标准的,产权证在没有到达业主手里时,很多东西都是未知数,因此,买房人—定要把办理产权当成买房中最大的权益。
  
(《北京青年报》记者 张剑2002年3月21日)
  

关于“买房人为何不办产权证”的调查 

  就像结婚要领证一样,买房也需要拿到房产证才能证明你对房屋的合法占有和使用权。住宅商品化进行到今天,住宅作为家庭中最大宗的消费品,它能像其他家庭耐用消费品一样,仅凭一张发票或购物单就可以证明你的所有权?买房人如何看待房产证的重要性和用途?买房人希望多长时间拿到房产证?……为此,本报于近日进行了调查。

  当问到“您认为交了购房款,房子就是您的了吗”时,有60. 7%的被访者回答“是”。其中,电话被访者比例(62.9%)明显高于同上被访者(55%)。其实,这种认识是错误的。说明很多购房人不了解我国的房产权属登记制度。没有进行产权登记的,也就是没有拿到产权证,就不等于已经获得了房屋产权。类似的观点还有:46.9%的被访者认为:“拿到了购房收据,房子就是自己的了“;46.5%的被访者认为:“签订了购房合同,房子就是自己的了”。这些想法都是不正确的。我国房地产产权实行权属登记制度,对于房地产权利人来说,登记是其权利的取得、设定、变更及丧失的法定依据。房地产产权权属登记属于强制性登记,而不是自愿登记,不登记者其权属不仅不受法律保护,而且要受到行政处罚。所以房地产的产权要经过登记才能确认其权属状态,房屋所有人要取得房屋产权就必须申请房屋所有权登记,才能获得产权证,才能真正成为房产的所有人。只有拿到房屋土地管理部门发给的产权证书才证明,权属状态已经获得登记,才是合法的。否则,购房合同、购房款收据都不能作为获得房屋产权的凭证。对于这一点大多数购房人并不太清楚。92.4%的被访者认为房产证非常重要虽然人们对于房产证的理解存在一些误区,但不代表人们会忽视房产证的重要性。在本次调查中,当问到“你认为房产证对你重要吗?”时,92. 4%的被访者表示“非常重要,必须要有”。其中,电话被访者对房产证的重视程度明显高于网上被访者。电话被访者当中有97. l%认为房产证“非常重要,必须要有”,而网上被访者当中只有80%持有相同观点。在这一问题上,回答“自住,有没有房产证无所谓”的被访者占5.5%。持这种观点的网上被访者(12.5%)明显高于电话被访者(2.9%)。58. 5%的被访者希望“入住的同时拿到房产证”在本次调查中,只有34.7%的 被访者拿到了产权证,而65.3%的被访者没有拿到产权证。在已经拿到产权证的被访者当中,44%的人是入住一年之内拿到的,26%的被访者是入住后一至两年内拿到的,有14%是在人住后两至3年才拿到的,16%的被访者表示在入住3年以后才拿到产权证。对于拿到产权证的时间,38%的被访者认为“比较合适“,44%的被访者表示“时间太长”,只有18%的被访者表示“挺快的”。看来,办理产权证的相关部门效率还有待提高。在没有拿到产权证的被访者当中,58. 5%的被访者表示,希望“入住的同时拿到产权证”,37.2%的被访者希望“入住一年之内拿到产权证”,希望入住两年以上拿到产权证的被访者只占到4.3%。看来,人们还是希望越快拿到产权证越好。
   
88%的被访者拿到产权证图个“踏实”
  在拿到产权证以后,人们会怎样呢?在本次调查中,有88%的被访者表示“拿到产权证心里就踏实了“;其中, 在电话被访者当中95.2% 的人只为“心里就踏实了“,网上被访者当中有55.6%的人也是回答:“心里就踏实了”。只有7.8%的被访者回答拿到产权证以后“就可以出租了“,有3.9%的人回答“就可以出售了”。可见人们转让产权或使用权的倾向并不强,大多数房人还只是为了自住,买房为投资的比例很小。一在本次调查中, 电话被访者的“惜售”、“借租”心理表现得更为明显。表示拿到产权证“就可以出售了”为0,回答“就可以出租了”的只有48%。( 文/郑华)
  调查说明:策划-《北京青年报》记者周宏 执行-勺海市场研究公司房地产研究事业部 北京勺海市场研究公司于近日通过电话随机抽样的方式成功访问了105位北京市居民;对上网一族通过2002年3月16日一3月17日网上答方式共得到127份有效问卷。

(摘自北青报)