常鹏翱:存量房买卖网签的法律效力

网签在存量房买卖中被广泛应用,但只有少数规范性法律文件对网签有所涉及,且均未明确其法律效力。这引发了买卖合同于网上还是线下缔约时成立,对同一存量房有不同内容的买卖合同时应以何者为准,网签后登记前如发生二次买卖网签是否构成优先实现买方债权的考量因素,网签后登记前网签房屋可否作为抵押财产的问题。上述问题分别对应网签不同的法律效力。一、买卖合同的成立
 

(一)自行成交网签中买卖合同的成立

1.问题的提出

按通常交易观念和法律,合同书是房屋买卖合同的唯一书面形式,签字盖章后,买卖合同才成立。问题在于,合同书签署前的签署信息表、提交材料等行为的法律效果是什么。

2.签署信息表的法律效果是成立买卖合同

信息表包括合同主要条款,有警示当事人审慎交易的作用。当事人填写并签署信息表,说明当事人确有买卖意图并达成合意,是有法律意义的双方行为。为确保网签的稳定性和可信度,当事人一方不能擅自变更或撤回,房管部门也要确保网上签约的信息与信息表的内容相符。故当事人签署的信息表不能归为没有约束力的意向书、草签协议、初步协议之类双方行为。

信息表的签署成立了有法律约束力的合同,而非预约合同,因为与预约合同延缓法律效力发生、规范本约订立前行为、合法规避要式或要物要件和临时法律约束功能并不吻合。当事人签署信息表属于无奈之举,而非故意延缓买卖合同的签署。且在签署信息表时,当事人已就买卖合同主要事项达成一致,只是碍于网签这一强制安排没有进行签署买卖合同而已。而商品房买卖合同只有采取书面合同的要求,认可签署信息表具有临时法律约束功能,则会使网签功能落空。

故信息表签署的适当法律效果就是成立买卖合同,这不仅符合网签的设计目的和运作实际,还能尽早确定当事人之间的法律关系,督促当事人依约行事。

3.签署买卖合同书的法律意义

所签署的合同书是当事人申请过户登记的必需材料。细节内容要靠当事人在买卖合同书中加以约定,故合同书实质就是《合同法》第61条提及的补充协议。

(二)经纪成交网签中买卖合同的成立

经纪成交网签中不存在当事人填写、签署、提交信息表的行为,而是由房产经纪机构主导操作。为防止线上信息悖于当事人真意,房产经纪机构线上填写买卖合同的内容,不能产生成立买卖合同的法律效果,故被归为草拟阶段,对当事人无约束力。买卖合同的成立与网签推进之间没有法律关联。

二、真实意思的推定

就同一存量房,相同的买卖双方先后成立内容不同的买卖合同,此时应推定网签合同符合当事人真意,有异议者应举出相反证明,这就是网签对买卖双方真实合意的推定效力。这种效力仅适用于已完成网签的情形,不能从未网签推定当事人没有买卖的真实合意。

(一)网签是对买卖合同的强有力证明

就自行成交的网签来看,材料的反复核对,网签系统的客观性,当事人的签署等环节设置一步步地确认和强化当事人买卖存量房的真实意思,网签因此是买卖合同的强有力证明。还有一系列的保障机制可确保网签信息具有高度的确定性,如除有例外规定不得随意注销,网签后的档案信息具有公开性。经纪成交的网签程序也有相应机制。

概括而言,网签有成立买卖合同的效力,且线下签署信息表或买卖合同书,顺势就有书面形式的证明力。网签系统的中立性、网签程序的严格性和网签结果的确定性,又大幅增强了网签信息的可靠性,故网签属于买卖合同的强有力证明。

(二)网签对真实意思的推定

网签的证明力因交易的反复得以持续强化,再加上网签通常表征当事人真实的买卖合意,在强化的证明力和高度盖然性的基础上,网签合同代表真实的买卖合意。但它无法消除相反主张,提出相反主张者可以通过证据竞争的优势地位来推翻上述推定。

注销网签也会产生消极推定力,即推定存量房买卖合同解除,当事人不再受买卖合同的约束。这仍然能被反证推翻。

鉴于网签有推定当事人真实意思的效力,当事人应使网签信息与双方成立买卖合同的真意相互匹配,谨慎成立网签合同,并及时申请注销。

 (三)未办理网签,不影响已成立的买卖合同

只订立买卖合同,未办理网签,买卖合同除有例外约定,一般在成立时生效。而房管部门推行网签不是为了压缩当事人的意思自治空间,故网签对当事人真实合意的推定力限定在已完成网签的情形,而不能由此反面推论。

问题在于,若合同未约定网签,当事人有无协力办理网签的义务?本文认为,买卖合同的目的是转移标的物的所有权,而在实践中,网签信息凭证以及网签生成的买卖合同书是不动产登记机构办理过户登记的必需材料,网签因此成为实现买卖合同目的的必要措施,也就属于合同义务,但不能以此要求协力办理登记。

三、买方债权的保障

网签的实践结果具有排他性,且该网签是通向过户登记的保障,就此而言,网签显然有保障买方实现债权的效力。

(一)网签对买方债权的保障

在不动产登记实现统一前,网签和登记都在维护交易安全和保障交易秩序。登记机构审查时,要审查该房屋是否为网签标的物,确保网签的存量房既不能过户登记给竞争合同的买方,也不能抵押登记给卖方的其他债权人。在一房数卖时,网签买方请求卖方移转房屋所有权的债权由此得以保障。

 (二)不同的司法观念及其分析

网签具有保障买方债权的效力,是对经验的总结,但司法实践中就有占有能对抗网签的观念,认为占有在特定情形下可以充当债权公示机制。

在存量房买卖中,网签同样能公示债权,且公知度相当高,公示效能更强。另外,网签和预告登记在存量房买卖交易中的功能高度相似,都通过公共信息平台干预交易过程以强化买方债权,在预告登记于存量房买卖实践中缺位时,有必要肯定网签保障买方债权的效力。

另外,网签涉及诸多部门和领域,在实践中有牵一发而动全身的体系效应,如掏空网签的保全买方债权效力,将造成社会成本的巨大浪费。而且,在存量房买卖的现实中,网签的确起到切实保护买方利益、增强交易确定性的作用,双方可以根据实际情况设计多种交易模式。而其他替代机制,从交易成本上看并不经济。

(三)部门职责分离的影响及其分析

《细则》第38条第2款规定,不动产买卖合同依法应当备案的,申请人申请过户登记时,须提交经备案的买卖合同,而它仅指向预售商品房的情形。该结论源于文义解释,且将“法”限定为法律。但若宽泛理解,根据地方性规定,网签仍要与存量房过户登记挂钩。在没有上述地方性规范性法律文件的地域,网签实际上属于习惯法。因为对该条款的文义解释产生了相反结论,故需运用其他解释方法进行论证。

先看体系解释。《细则》第38条第2款涉及交易管理和权利登记职责的关系,《细则》第96条和《不动产登记暂行条例》第24条第1款都规定登记信息与房管部门交易信息应实时互通共享。这些规定认可了网签与过户登记的挂钩,据此房管部门应及时提供网签信息,以便登记机构办理登记;再看历史解释。在制定《条例》和《细则》时,房屋管理和登记的部门职责分离已确定,但网签和登记的挂钩一直是应有之义;最后是目的解释。《细则》第38条用以规范不动产登记行为的色彩相当明显,是为了确保登记结果与当事人的真意相符。网签与登记挂钩,有助于提升登记效率和正确率,有利于确定物权的最终归属。

在部门职责分离的现实中,《细则》第38条第2款不会导致网签与登记脱钩。楼盘表与登记簿能被实质整合,部门职责又有实质交错,网签与登记的挂钩仍有现实可能。

概括而言,尽管房管部门和不动产登记机构有了职责分离,但作为登记的前置环节,网签仍以禁止登记的方式发挥着防范一房数卖的功能,仍与预告登记保有功能一致性,从而对网签保障买方债权的效力不会产生任何消极影响。












 

结语

在自行成交的网签,签署信息表产生成立买卖合同的法律效果;在经纪成交的网签,当事人线下签署买卖合同书是成立买卖合同的标志。在网签合同与非网签合同不一致时,应推定网签合同符合当事人的真实合意。根据保障买方债权的效力,在一房数卖时,应优先实现网签合同买方的债权;在网签后、过户登记前,卖方不能把网签的房屋抵押给他人。

在上述法律效力中,最重要的是保障买方债权的效力,这与预告登记存在功能重叠。由于网签具有强制性,是存量房买卖的首要环节,而预告登记不仅滞后,且取决于当事人的申请,在网签已保障买方债权的前提下,当事人没有动力再申请预告登记,后者因此在实践中失去适用空间。问题在于,预告登记的法律位阶远高于网签,但网签实践导致预告登记制度成为具文,显然有悖于法律位阶高低应有的结果。如通过废止网签、倡导预告登记来改变这一局面,操作起来不现实。结合房产交易管理与登记衔接的现实需求,不妨使网签与预告登记联动,即在当事人申请网签时,同时也申请预告登记,这样既能保持网签的使用惯性,又能发挥预告登记的实效。但这样一来,网签就无需再有保障买方债权的效力,对此不可不察。