赵鑫明 : 构建“三维”房屋管理信息平台的设想

     在信息时代,信息化是工作规范化的重要保­障,是提高工作效率、管理效能、服务水平的重要­手段。可以说,一个行业、一个部门的信息化水平­体现着、决定着这个行业、这个部门的管理水平。­长期以来,房屋管理部门非常重视信息化建设工­作,并在房地产开发项目、商品房预(销)售、房­屋面积测绘、房屋交易资金监管、房屋交易合同网­签备案等管理信息平台建设方面取得了很大成效,­发挥了很大作用。但在近期工作调研中,发现一些­地方房屋管理部门在信息化建设工作中也存在一­些问题,诸如信息管理平台基础不牢,缺乏顶层设­计;标准不统一,数据不能有效共享。一旦工作重­点调整后,信息平台就基本瘫痪,更谈不上信息平­台能随着管理工作的需要而从容调整了。建设好房­屋管理信息平台,就要认清、抓住房屋管理工作的­最基本特征,从房屋管理的全链条、全主体、全流­程去考虑、去设计、去实施,进而实现信息贯通、­管理合力、效果倍增。

1. 现行房屋管理信息平台建设中的主要问题

1.1 平台建设缺乏顶层设计,“砖瓦遍地不见房”­

房屋管理信息平台建设没有进行总体规划和­设计,往往是单位内部各部门,甚至是根据某个部­门的不同业务,根据各自管理的需要研发的。甚至­出现一项具体工作建立一个平台,研发一套系统,­更谈不上从整个房屋管理的需要在一个共同的基­础上,设计研发整个房屋管理信息平台了。

1.2 上下游数据不能贯通,“信息孤岛”随处可见

部分单项业务平台系统建设方面无论是数据­质量、系统操作方面成效卓著,各系统平台可以满­足单项工作需求,但各系统之间不能相互支撑。例­如:有的地方分别建有商品房预售管理系统、二手­房(存量房)网签备案管理系统和保障性住房管­理系统,在个人住房情况中查核,操作人员要到上­述三个系统中去逐一查询核对。

1.3 数据标准不统一,“数据烟囱”林立

缺乏统一的基础数据标准,不同系统平台研­发单位按照自己的理解、习惯去定义数据标准,导­致各部门、各系统采集的数据格式不统一、标准不­一致,数据库接口不互通。需要数据上报、交换时,­往往是各需求方提出自己的数据标准和要求,数­据供给方按照需求方的要求做数据转化、对比等­工作,耗时、耗力且容易出错。

 

2“三维”房屋管理信息平台的构想

2.1 “三维”房屋管理信息平台的内涵­

“三维”即用三个维度去建立一个房屋信息管­理平台。就是房屋管理部门基于所监管的客体、监­管的主体、监管的行为,从这三个维度去构建统一­的房屋管理信息平台。具体来讲,房屋管理部门监­管的客体就是房屋,从房屋建设立项至房屋被征­收灭失,即房屋生命的全过程;监管的主体包括房­地产开发企业、房产测绘机构、房地产经纪机构、­房地产估价机构、房屋租赁机构、物业服务企业等;­监管的行为包括房屋开发、房屋(预)实测绘、商­品房(预)销售、房屋买卖、房屋抵押、房屋租赁、­房屋评估、白蚁防治、危房鉴定、住房公积金、住­房保障、物业管理、房屋征收等。概括地说,房屋­管理部门的信息平台应包括:房屋全生命周期即­房屋客体从建设到灭失全过程;全主体信息即参­与房屋活动各方主体全信息;全行为轨迹即围绕­房屋各类行为活动全记录。­

2.2 “三维”房屋管理信息平台的架构

运用“三维”房屋管理信息平台建设理念,可­以将房屋管理部门现行的各类业务信息平台进行­关联对接,形成一个相互贯通、相关管理的“三维”­房屋管理信息平台(见图1),并可通过基础数据­库与相关部门实现数据推送、信息共享。­

2.3 “三维”房屋管理信息平台的建设­

对房屋管理部门来说,管理都是围绕房屋进­行的,这是不会改变的。各种新的需求,也不过是­参与主体变化和行为的变化,根据需要进行叠加,­就可以完成。第一个维度,全房屋生命周期。从建­设房屋取得土地开始,依次延续至房屋建设过程、­房屋建成直至房屋被征收拆除,又重新成为宗地。­第二个维度,全主体信息。从建设房屋取得土地开­始直至房屋被征收拆除,又重新成为宗地过程中­所有参与这个活动的主体信息。这些主体信息既包­括主体资格许可、备案等管理信息、机构信息、信­用信息,例如房地产开发企业资质许可、房地产估­价机构备案、房地产经纪机构备案等;特定资格人­员,例如房地产估价师、房地产经纪专业人员的资­格信息、注册登记信息、信用信息,还应拓展到房­屋买卖、租赁、房屋业主、被保障对象、住房公积­金缴存及使用人员等所有参加房屋活动的相关当­事人的信用信息。第三个维度,全行为轨迹信息。­围绕房屋的各类活动行为轨迹全过程的记录。例­如,房地产开发行为、房产测绘行为、商品房(预)­销售行为、存量房买卖行为、房屋抵押行为、房屋­租赁行为、房屋交易资金监管行为、住房维修资金­监管行为、房地产经纪行为、房地产估价行为、物­业服务行为、房屋征收行为等。这三个维度可涵盖­房屋管理的全部内容,用这三个维度去建立房屋­管理信息平台,所有的业务系统都围绕其搭建,新­增加的业务内容也继续围绕其搭建,即无论是现­在还是今后,在房屋上发生的所有行为都在这个­平台上去生成、去记录、去传导、去关联、去延伸、­去共享。­

 

3“三维”房屋管理信息平台的实施

3.1 “三维”房屋管理信息平台建设应基于楼盘表

《房地产市场信息系统技术规范》(CJJ/T 115-­2007)对楼盘表(buildingtable)的定义为:描述物­理数据及其关联关系,并可与权属数据等其他相­关数据相关联的数据组织方式。《房屋交易与产权­管理工作导则》也明确提出,各地房屋管理部门应­在房屋交易与产权管理信息平台中建立楼盘表,­并按照房屋基本单元建立房屋唯一编码,通过楼­盘表对房屋交易与产权各项业务进行管理。通俗地­说,楼盘表就是在房屋管理信息系统中对一个房­屋唯一的、关联的数据集中记载的一种方式。由于­长期以来,楼盘表在商品房预(销)中被直接使用,­很多人把楼盘表误认为是商品房销售的销控表,这­对楼盘表的概念理解太狭隘了,是错误的。楼盘表­的展示形式可以是表格状,但并不是楼盘表一定要­用表格形式才是楼盘表。纳入房屋管理的所有信息­都能围绕某一特定、唯一的房屋进行记载和叠加,­具有这种功能的所有形式,都是楼盘表。楼盘表与­登记簿的功能、性质、涵盖范围完全不同,更不是­谁是谁的替代品。不动产登记簿记载的房屋只是已­申请登记的房屋自然状况和权属信息,合法建造­以及未申请登记的房屋,不动产登记簿是没有记­载的。围绕房屋的各类活动信息,不动产登记簿也­不记载。而楼盘表是只要房屋客观存在都应记载,­围绕这个房屋所有活动都在楼盘表记载并关联。楼­盘表记载内容、信息,要远远大于不动产登记簿记­载的内容、信息。

3.2 “三维”房屋管理信息平台建设应基于统一的数据标准

 

解决政府部门之间,政府部门内部之间,政­府部门自己各系统之间“数据烟囱”问题,首先要­建立一个统一的基础数据标准。坚持数据产生、采­集、应用按统一标准一以贯之,坚持按统一标准产­生、采集、使用、共享数据。房屋管理信息平台建­设也是如此。虽然在2011 年,住房城乡建设部发­布了《房地产市场基础信息数据标准》(JGJ/T252-­2011),但由于该标准为行业推荐性标准,执行强制­力不够,导致在一些地方没有严格执行,导致数据­标准不统一。要在《房地产市场基础信息数据标准》­的基础上,结合当前和今后工作的发展,对《房地产市场基础信息数据标准》内容进行修改和提升。­标准名称上,将《房地产市场基础信息数据标准》­修改为《房地产基础信息数据标准》;标准使用范­围由管理类信息平台使用调整为房屋生命周期全­过程使用;标准定位由行业标准上升为国家标准;­标准性质由推荐性标准上升为强制性标准。全面提­升标准的执行力,并使之成为服务全社会的一个­房屋信息标准,为今后实现政府数据与企业数据、­社会数据之间共享奠定基础。