刘志峰:推进高质量发展 营造美好居住生活

今年是经济高质量发展的启动之年,也是房地产业形成共识、推进高质量发展的开篇之年。下面,我就“为什么要推进房地产高质量发展”、“什么是房地产的高质量发展”、“如何推进高质量发展”三个方面谈几点看法,供大家参考。
第一,为什么要推进高质量发展
城镇住房制度改革以来,全国居民人均住房建筑面积40.8平方米,改善了城乡居民的住房条件,拉动了经济增长,促进了相关产业的发展,对要素市场的完善起到了重要作用。但房地产也存在一些突出问题:
一、供需不平衡。房地产发展的矛盾突出表现为,供应不足与需求不足同时存在。这个现象的出现有三个原因:一是对供需矛盾的认识不一致;二是把市场的短期平衡视作长期平衡;三是把市场平衡视作群众对美好居住生活需求的满足。
二、租售结构不合理。我国城镇租赁住房占比远远低于发达国家,城镇居民家庭主要依靠购置住房解决居住问题。在城镇化的进程中,新移民、新就业群体是城镇劳动力的主要补充和经济活力的重要来源,但这一群体初始积累少、收入较低、就业流动性大,难以通过购置获得合适住房。但当这一群体进入租赁市场后发现,租赁住房的供应量远远不足,而且他们的需求主要是中小户型、中低价位、离工作地点较近的租赁住房,但市场供应的租赁住房价位偏高、位置较远。同时,租售价格比不合理。我国338个城市的平均租售比约为1:350,北京、上海、深圳等地达1:700,甚至超过这个数字,出租住房的年收益率仅2%左右。这使租赁住房缺少内在的经济动力。但我们又不能简单地通过提高租金来改善租售比。
三、住房属性被扭曲。住房既有经济属性也有居住属性,但核心价值是居住属性。由于房地产投资品属性过强,形成了普遍的社会心态——“买房就是投资”、“买房就能赚钱”,住房几乎成了金融机构和家庭优质的“理财产品”。这一现象,不仅加剧了房地产的供需矛盾,也抑制了科技创新和社会创业。投资房地产带来的利润要远高于投资科技等产业,一些企业放弃研发创新而选择房地产。从2017年50家连续两年以上经营亏损上市公司的年报中抽查发现,有32%企业靠出售房地产资产增厚业绩和获取利润。房价持续上涨,也削弱了居民的住房支付能力,扼杀了年轻人的创造力,导致城市竞争力下降。
四、行业作用被放大。在长期的GDP考核影响下,经济对房地产过度依赖。一是近年来国际环境错综复杂,在遭遇外部冲击时,为了应对经济下行的压力,往往依靠房地产这一“来得快”的工具拉动投资、刺激需求。二是对土地财政发展经济的思维模式习以为常,土地出让金、房地产税收占地方财政收入40%以上,有的地方甚至高达80%,房地产作用“一股独大”。三是房地产对钢铁、水泥、建材、装修、服务业等相关产业的拉动作用不可否认,但经济增长的动力来自最终消费和生产率提高,而房地产和相关产业的生产率水平要低于其他行业,房地产过快发展只会不断增加整体经济中的低效率、低效能产业的比重,不但无法促进经济增长,反而会造成相关产业的产能过剩。
五、杠杆率过高。房地产企业杠杆率过高,在宽松的货币政策下,一部分房地产企业采取了高杠杆扩张、高负债经营的战略。房地产企业的负债率连年高企。今年上半年,房企资产负债率达到了80%,少数房企由于杠杆率过高,无法支撑企业的规模扩张,最终导致现金流断裂和债务违约。居民部门杠杆率过高、增速过快,2017年,个人住房贷款余额与GDP的比值为26.5%,这一比值与美国比似乎不高,但必须注意到的是,一是个人住房贷款基本上都是城镇户籍家庭形成的,而2017年城镇户籍人口占全国人口的比重为42.35%,也就是说这42.35%的人口扛起了百分之百的住房债务;二是我们现在的恩格尔系数是29.3,而美国是8.9;三是美国1978年人均GDP是1万美元,当时美国居民部门的负债率不到20%。如果拿个人住房贷款余额与城镇居民家庭的总收入之比看,2000年这一比值是11.5%,2008年是30.3%,2017年达到74%。居民部门杠杆率过高,挤占了居民其他消费,影响了消费扩大和升级。
六、品质提升缓慢。过去五年,我国城镇住房质量稳步提高,但也暴露了一些问题:一是工业化建造水平低,施工现场湿作业占比较大;二是住房建造精度低,各空间尺度误差较大;三是适应家庭结构变化和住房空间的可变能力差;四是房屋渗漏、开裂、串味等质量通病长期得不到根治。在我们与百度、如是金融研究院即将发布的《美好居住生活白皮书》里,消费者在公共搜索中对房地产质量通病问题的投诉有所增加。由于一段时期“房子盖了不愁卖”,企业失去了提升品质的动力。在依靠技术进步和从业者素质提高方面,房地产的脚步远比其他行业要慢。在热点城市实行严格的限价政策,也制约了利用新技术、新材料、新工艺提升住房品质。
七、企业发展持续性差。目前,房地产企业前十强的销售额约占整个市场的24.1%,前五十强的销售额约占整个市场的45.9%。但在行业集中度提高的同时,一些龙头企业采取了“三高”、“三快”战略,即“高杠杆、高周转、高回报率”和“快开工、快销售、快回款”。我认为,过于追求速度,既埋下了工程质量隐患,也容易诱发社会风险。虽然短期能换来利益,但长期不可持续,也与高质量发展背道而驰。
八、资源能源浪费大。房地产在建造使用过程中,资源能源浪费比较严重,单位建筑能耗比是同等气候条件下先进国家的2-3倍,建筑中钢材使用量高出10%-15%,每立方米混凝土要多消耗水泥8公斤,每年产生的建筑垃圾24亿吨左右,占城市垃圾总量的40%。即便是绿色建筑,也仅仅局限于强调住宅朝向、门窗节能、材料的密封程度、外墙保温等方面,对绿色设计、绿色建材、绿色标准、绿色计量、绿色生活方式的倡导推广,还有欠缺,尤其是毛坯房带来的“二次装修”问题,为世界各国所少见。
房地产的问题影响到经济社会的健康发展,导致经济“脱实向虚”的局面较难改善,系统性风险在积聚,影响最终消费的扩大,使经济结构调整变得困难。为此,必须摒弃原来的发展模式,走高质量发展之路。
第二,什么是房地产的高质量发展
我认为,房地产高质量发展的目标应当是:住房数量增长适当快于人口增长;房价上涨慢于收入增长;使全体居民住在符合健康、绿色、文明标准的住房里。
具体说,可以分为以下几个方面:
一、供需基本平衡,既不短缺,也不过剩。供需矛盾始终是经济发展的主要矛盾。房地产运行过程中的波动是不可避免的,但不能因为对供需矛盾的判断失误加剧波动,必须认识到提高居民家庭收入的增长才能构筑市场的长期平衡;必须服务于群众不断增长的美好生活的需要。
二、杠杆基本合理,风险可控。有一些杠杆,促进居民家庭的住房消费,对经济社会都是有益的,但杠杆过高,就会导致泡沫积聚、风险积累。房地产高质量发展,有一个重要任务,就是去杠杆,把杠杆降到基本合理的水平。
三、供应结构基本合理。这包括两个方面,首先是大力发展租赁住房,增加租赁住房的供应。党的十九大报告指出,“加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度”,这是方向。这里需要指出的是,近年来,长租公寓发展较快,对促进住房租赁市场起到了作用,但这种模式只是提高了住房租赁的运营效率和管理服务,并没有真正增加租赁住房的供应量。当前最主要的任务还是要增加大城市租赁住房的供应,将闲置的资源变成有效供给。其次是改善住房供应对需求的适配度。库存为什么会存在?除了需求不足的因素,还有很重要的原因是住房空间布局、性能、质量、性价比不能适应消费者的需要。为什么一些老化的工业厂房、陈旧的写字楼改造装修后成了租赁市场的抢手货?主要是提高了对需求的适配度。住房的“硬件”无法改变,但“软件”可以提升。
四、价格相对稳定,与居民支付能力相适应。我们要把开发重点放在真实的消费需求上,也就是说,要服务于把“房子用来住”的那部分群体。有投资需求的群体支付能力强,容易被开发企业看中,但如果我们不注意这一问题,任由泡沫积累,总有一天会破裂,不仅房企受损,银行受损,居民受损,经济社会也都会受损。
五、需求管理到位,优先保障居民家庭住房权利。我们发展的目的是什么?是为了满足人民群众不断增长的美好生活需要。房地产发展的目的是什么?是为了满足人民群众美好居住生活的需要。居住权是人的基本权利,房地产发展首先是为了保障人的居住权利的实现。既要坚持市场化的改革方向,也要保障没有能力通过市场获得合适住房的家庭的“住有所居”。
六、提高房地产供给的效率效能。房地产走过了风风火火的20多年,主要依靠价格推动型的扩张,房价上涨把房地产行业的低效率、低效能和其他矛盾都掩盖了,但我们绝不能被这一假象所迷惑。随着大部分城市住房供需矛盾的逐步缓解,房地产不可能再有不断高速增长的好日子了,也不可能习惯性地依赖价格推动了。从现在起,必须认认真真地把注意力放在提高效率效能上来。
七、提供高质量的产品。
第三,如何推进房地产高质量发展
关于什么是房地产高质量发展,我讲了七个方面,前五个方面是国家政策层面要解决的,第六个方面是企业发展理念要解决的,第七个方面是企业生产要解决的。下面我就提供高质量产品谈点看法。
一、要推进绿色健康住房的发展。随着群众生活水平的提高,住房需求已经不仅仅是满足睡眠的空间,而是满足绿色健康生活的需要。这几年,我们致力于推进“百年住宅”试点,还制定了“百年住宅”标准,已经有十几个项目、约一百多万平方米住房按“百年住宅”的标准进行建设。这些项目主体结构使用年限确保百年以上,绿色建筑评价级别达到3星,住宅性能认定达到3A,采用的材料、部品都要符合绿色健康的要求,实现结构体和填充体分离,社会和经济效益都很好,各方面评价也较高,说明高质量产品是有市场的,下一步要继续推广。
还有就是要积极发展健康住宅。人在住宅内停留的时间占全部生命期的50%以上,没有全方位、全周期的住宅健康环境和服务,高质量就不全面,也谈不上美好居住生活。如室内灯光,老年人和儿童都要有保护性照明。北京同仁医院研究过,长期在光污染下生活,老年人白内障发病率将提高40%左右,儿童近视率将提高50%左右。当前,要围绕实施“健康中国”战略,让老百姓从“有房住”向“住好房”、“住的健康”转变。
在绿色健康发展的同时,也要注重节能减排。我国建筑寿命短,致使资源能源消耗和建筑垃圾大量增加,特别是大量拆除造成的资源能源浪费,使近几年来节能减排的成果大打折扣。
同时,房地产企业要与建材和部品企业合作,使用绿色环保建材,推广绿色环保建材。
二、要依靠数字化改善生产。要进一步推广BIM技术,通过数字信息仿真,模拟建筑物所具有的真实信息和三维建筑模型,强化住宅开发的品质管理,在建造全过程跟踪,确保规范施工、安全生产,防止偷工减料、弄虚作假。要改变当前BIM技术相关单位各行其是的做法,由建设单位牵头,采用统一编码和代码建模,将建设、设计、施工、监理、运营单位等参与方的关注点和业务需求汇聚在同一平台上,实现项目的可视化、精细化管理。由于应用BIM技术能对建筑物进行实时监测和数据搜集整理,因此对房地产提高效率效能和高质量发展效果明显。
三、要依靠工业化提高精度。住宅质量通病得不到根治,很重要的原因是手工劳动比重大、产品精度低。