郭燕枝:房屋租赁合同纠纷案件六个热点问题

2014年至2016年上半年 ,北京市一中院共审结房屋租赁合同纠纷案件742件,占房地产类案件的15% 。依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 等相关规定,结合司法审判实践,我们归纳整理出涉及房屋租赁的热点问题及相关典型案例予以公布,并就当前房屋租赁中的高风险点给社会公众进行提示。

一、群租现象

群租,是指出租人将房屋装修改造后分成多个单元,分别出租给多个承租人居住使用。群租房价格低廉,很好的迎合了低收入人群的租房需求。而对出租人来说,将房屋拆分群租,能够比整体出租获取更高的利益。但不能忽视的是,群租房可能因改造破坏房屋的主体结构,有限的空间里居住人数过多,也给房屋和小区的治安、卫生、消防等带来较大的安全隐患。2013年7月18日,北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局和北京市规划委员会联合发布 《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》 ,明确禁止将房屋改造后分割出租。

实践中,当事人常以房屋为群租房为由起诉要求确认租赁合同无效。对此法院认为 ,《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》 仅为地方性规定,违反上述规定并不影响租赁合同的效力,故当事人一方以房屋属于 “群租”房为由要求确认房屋租赁合同无效的,不予支持。但也同时明确,法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

二、保障房出租

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,其根本目的在于保障中低收入家庭的基本居住需求。故购买保障性住房后将其出租获利,并不符合政府保障房制度设立的初衷。实践中,当事人以租赁房屋为保障性住房为由,要求确认租赁合同无效的情况屡见不鲜。我院 2014年至 2016年上半年审结涉保障性住房的租赁合同纠纷 18件,其中6件都涉及租赁合同的效力争议。

我国法律并未明确禁止保障性住房的租赁,故当事人仅以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由,要求确认房屋租赁合同无效的,并不符合 《合同法》 关于合同无效的规定,法院不予支持。但同时亦须明确,法院未对合同效力进行否定,并不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

三、房屋面积不符

房屋租赁合同履行过程中,承租人主张房屋实际面积小于合同约定面积,并据此要求拒付或减付租金的案件时有发生。我院受理的房屋租赁合同纠纷案件中,涉面积争议的约占 14.4%。对该类案件,法院主要审查双方租赁合同中的约定,具体来说,如果租赁房屋的具体范围需要依据双方在合同中约定的面积来确定,并且租金数额与租赁面积直接相关,那么承租人以合同约定面积与实际面积不符为由,要求出租人承担减付租金等违约责任的,法院可予支持;如果租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋,合同约定的租金标准为固定数额,出租人依约交付该特定房屋,承租人在合理期限内未提出异议,那么承租人后又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的,法院不予支持。

四、提前解约

房屋租赁合同属于持续性合同,一般约定了几个月到几年的租赁期。但在合同履行过程中,难免出现市场租金行情变化、承租人居住或经营需求变化等情况,导致出租方或承租方提出提前解除合同的要求,从而引发纠纷。我院2014至2016年上半年审结的742件房屋租赁合同纠纷案件中,因一方当事人提前解约引发的纠纷297件,占比40%。对此,法院采取的处理原则是,出租人因租金上涨等自身原因要求解除合同的,属不诚信行为,不予支持,承租人要求继续履行合同的,法院一般予以支持。承租人单方搬离房屋的,不具有单方解除合同的效力,如果出租人也愿意解除合同,法院可判决解除合同,由承租人承担违约责任;如果出租人坚持不解除,法院不宜强制承租人必须使用房屋,可以直接判决解除租赁合同,要求承租人就提前解约给出租人造成的损失承担赔偿责任。

五、带照租赁

商业用房的租赁市场上,存在着一种特殊的租赁现象——带照租赁,即出租人将租赁房屋及以租赁房屋为经营场所办理的营业执照一并提供给承租人,承租人不仅可以使用租赁房屋,还可依据出租人的营业执照载明的经营范围,在租赁房屋中经营,因此,带照租赁的租赁合同实际上包含了提供营业执照和提供房屋供他人使用两部分内容。营业执照的使用属于行政监管的范畴,所以一般来说,不会影响房屋租赁合同的效力。但需注意,因国家对于涉及国计民生、国家利益、社会公共利益等的项目设置了限制经营和特许经营制度,若承租人使用出租人提供的营业执照进行经营的范围包含了国家限制经营、特许经营的活动,则属于擅自变更经营主体,会对市场秩序造成破坏,影响国家、集体利益以及社会公共利益,所以该类带照租认定无效。

六、因纠纷导致房屋空置损失的负担

出租人将房屋交付承租人后,因双方产生纠纷导致房屋空置的,承租人是否应当承担空置期间的房屋租金或使用费,是实践中容易引发争议的问题。原则上,只要承租人未将房屋交还出租人,即使空置,只要房屋仍处在承租人的实际控制下,承租人就应当负担实际交还房屋之前的房屋租金或使用费。出租人在起诉要求承租人腾退房屋的同时,可以一并要求承租人承担房屋空置期间的租金或房屋使用费。具体的费用标准由法院根据房屋是否符合合同约定的使用条件、诉讼中评估鉴定期限延长的原因、当事人过错程度等因素予以确定。