抵押权追及效力的灭失——抵押权人同意抵押人处分抵押物,抵押权消灭

〔案情〕

原告:xx银行

被告:xx开发公司

2003年7月29日,xx银行与xx开发公司签订《借款合同》,约定:xx开发公司向xx银行借款1600万元,用于xx工程,担保方式为抵押。同日,双方签订《抵押合同》,约定:xx开发公司以其开发的总建筑面积为9,161.55平方米的在建房屋提供抵押担保,并办理在建工程抵押登记。合同签订后,xx银行依约向xx开发公司发放1600万元借款。借款到期后,xx开发公司没有还款。后xx银行向该市房产交易中心出具了一份《关于允许抵押人继续售房的函》,内容为:“我行与xx开发公司签订的抵押合同,抵押人xx开发公司所提供的抵押房产在抵押期间可以出售,可以办理产权手续,售房时xx开发公司另行与我行签署他项权注销证明与售房资金专储证明,明确资金流向,如不签署,出现问题由xx开发公司负责”。xx开发公司据此函陆续将抵押合同所涉的35套房产出卖,其中10套已办理产权手续,其他25套房产没有办理产权手续。截止2012年10月20日,xx开发公司尚欠xx银行借款本金1600万元,借款利息7,098,476.49元。

2013年11月18日,xx银行向法院提起诉讼,请求判令:xx开发公司立即偿还借款本金1600万元,借款利息7,098,476.49元;如不能偿还贷款本息,xx银行用拍卖、变卖案涉35套抵押房产所得价款优先受偿。

一审法院认为:

双方当事人争议焦点是xx银行是否有权行使抵押权的问题。虽然双方签订借款抵押合同后办理了抵押登记手续,但在合同履行过程中,xx银行向房产交易中心出具了《关于允许抵押人继续售房的函》,明确表示xx开发公司在抵押期间对抵押房产可以出售并办理产权手续,双方另行签署他项权注销证明,xx开发公司根据xx银行出具的函,已将抵押的房产全部销售,xx银行抵押权已经消灭。故对xx银行要求行使抵押权的诉讼请求不予支持。

xx银行不服一审判决提起上诉。

二审法院认为:

本案争议的焦点问题在于xx银行对案涉35套抵押房产是否享有抵押权。虽然xx银行与xx开发公司签订了《抵押合同》并办理了抵押登记,但xx银行又向房产交易中心出具了《关于允许抵押人继续售房的函》,允许xx开发公司出售抵押房产,同意房产交易中心为出售的抵押房产办理产权手续。xx开发公司将抵押房产全部出售并已交付购房者,房产交易中心亦为部分房屋办理了所有权证。尽管《关于允许抵押人继续售房的函》上载明xx开发公司在售房时另行与xx银行签署他项权注销证明与售房资金专储证明,《保证》上载明”xx开发公司在销售抵押房产时,必须告知产权人房屋正在办理抵押中,不能办理房屋所有权证,并保证无任何争议”,但该《关于允许抵押人继续售房的函》及《保证》均系xx银行、xx开发公司向房产交易中心出具,其内容对购房者并不具有约束力。

xx开发公司在出售案涉35套抵押房产时未按《保证》中所承诺的向购房者告知所购房产已办理抵押登记,且没有证据表明案涉购房者系明知该房产已设定抵押而购买,故应认定案涉抵押房产的购买者系出于善意而购买,其对所购房产曾设定抵押不知情或无法知情,不能否定其取得所购房屋产权的效力。xx银行虽主张《关于允许抵押人继续售房的函》系应房产交易中心的要求出具,但其未能举证证明该函中所涉内容非其真实意思表示,且xx开发公司对外销售案涉抵押房产时,xx银行亦为购房者王某甲、梅某等购房者办理了按揭贷款,表明其明知xx开发公司未与之办理相关的他项权注销证明和售房资金专储证明,对外销售抵押房产,而未向xx开发公司提出异议,其对案涉抵押房产被出售并办理了部分房屋所有权证书存在一定过错,故原审判决对xx银行要求以上述抵押房产优先清偿案涉《借款合同》项下欠款本息的主张未予支持并无不当。判决,驳回上诉,维持原判。

xx银行向最高法院申请再审。

最高法院认为:

双方争议的焦点是:抵押权人同意抵押人销售抵押房产的情况下,能否认定抵押权消灭。

首先,《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定,债权人放弃担保物权的,担保物权消灭。对于债权人同意抵押人转让抵押物的情况下,能否认定抵押权已经消灭,结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”之规定,可以作出这样的理解,本条确立了”抵押权人同意方可转让”的基本原则,如果抵押权人同意转让抵押物的情况下,则不应由受让人代为清偿债务,在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力,抵押权的效力仅及于转让价金。本案中,xx银行向哈尔滨市房地产交易中心出具了《关于允许抵押人继续售房的函》,同意转让抵押物,应视为放弃抵押权,此时xx银行对于在建房屋已不再享有抵押权,其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权,而不能再追及于物上抵押权。至于xx银行因无法行使价金代位权而造成的损失,系xx银行与中财公司的债权债务关系,当事人应当另行主张。

其次,《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定:”担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,依法享有就担保财产优先受偿的权利”。从该条规定来看,担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权,其优先的内容在于抵押物的价值,而非取得抵押物的所有权,在抵押物已经转让的情况下,作为购买人取得的是抵押物的所有权,特别是在购房人已经支付对价,并且是善意的情况下,如果再将抵押权的负担转移给购房人,显然不利于保护购房者的所有权。基于上述分析,原判决对于xx银行要求实现抵押权的诉讼请求未予支持,认定事实清楚,适用法律正确。裁定:驳回xx银行的再审申请。