姜万荣:以培训考核为契机  提升房屋登记服务水平

          
              住房和城乡建设部房地产市场监管司  姜万荣

各位代表:
  这次会是我们部房地产市场监管司与部人事司共同召开的房屋登记审核人员培训考核工作暨师资培训会,希望各省带队同志认真按照赵司长的要求,做好房屋登记官培训考核工作,那些即将成为各省培训老师的,也希望大家认真学习,领会会议精神,回去以后才能给地方辅导。房屋登记官是房地产行业第一个以“官”字开头的职业,听起来荣耀,但责任重大。登记这项工作重要性,是跟其工作特点分不开的,一是工作量大,随着这几年房地产业发展,如每年的新建商品房10.4亿平方米,这个数字在08年差不多翻一倍,这几年二手房交易量好多城市也不断增长,从我们统计数据来看,09年一年登记量67亿平方米;二是登记工作责任重大,作为这项重大财产,保护老百姓财产权利,登记是一个重要的保障,维护交易秩序,登记也发挥了重要作用权利。三是房屋登记工作风险很高,一方面登记量大,出错几率也大,标定额也大,一套房子少的几十万,多的几百万,几千万,甚至上亿,一旦登记错误,造成的损失赔偿起来都是天文数字。如天津一年里有涉法涉处40多个案件,和登记量比很小,但这40多件如有一件出现问题,就不得了,正是因为有特点,因此,这个行业社会比较关注,这次抓住这项工作,提高登记审核人员的工作水平和质量,涉及到这项制度要逐步规范和完善。今天开的培训班,更多通过这种方式,把这项工作做好,下面我谈三点意见,供大家参考。
  一、建立培训考核机制有利于保障老百姓房地产交易安全
  登记具有公信力,登记工作的准确性与申请人、利害关系人的权益密切相关。登记工作的质量,直接影响房地产交易的安全,影响到社会的和谐、稳定。据最高人民法院统计,2000年以来,全国的行政案件数量平均增长了20%,而房屋登记行政案件增长了近200%。到2008年,房屋登记行政案件量已超过拆迁行政案件量,在行政案件中排位第一。登记机构有责败诉量增加,这跟登记数量增加有关系,但更与登记人员素质,技术水平和责任心等这些方面有关系。因此,通过建立房屋登记审核人员培训考核机制,可以有效提升登记质量,保障交易安全,防范风险。
  二、建立培训考核机制是房地产登记人员专业化、职业化发展的必然要求
  长期以来,房屋登记机构录用时,没有太严格的录用人员机制。好多地方房屋登记机构总体比较稳定,收入还比较可观,关系复杂,好多人未经培训就直接承担登记审核等登记岗位工作。 我们一直都在要求对登记审核人员尽可能在有关法律上体现,逐步建立符合我国国情的登记官选拔、培训考核选用机制。在最高法司法解释对《物权法》规定关于赔偿责任的规定,进一步具体化,登记机构未尽审慎职责的,要根据其过错,及其损害所发生的作用还是要承担相应的赔偿责任,登记机构如何进行合理审慎职责,就需要建立科学规范的程序,更需要高素质的登记审核人员,从国家的发展经历来看,在登记官这项制度建立下,要借鉴国际经验,大部分经济发达国家都比较重视登记官的选用和职责法律制度建设,大多数国家都采取考试的方式,选拔具有一定专业特长的人员,担任登记官。还有不少国家登记官都是公务员,有些国家采取司法考试,如日本,早在明治三十二年(1899年)颁布的《不动产登记法》中,就设有“登记所及登记官吏”一章。对登记官的行为做出了具体的规定。在澳大利亚,《土地转让法》中设有《登记官的一般职权》一章,对登记官及其职责也有明确的规定。对登记官分首席登记官、一般登记官和登记官助理。其中,对外签发权证或自由裁量都由首席登记官进行。在德国,登记官员的水平、权限及社会地位足以同法官相媲美,是公认的“准法官”。在德国,登记官员的水平、权限及社会地位足以同法官相媲美,是公认的“准法官”。
  虽然,我们的登记审核人员培训考核机制尚处于建立阶段,推进这项工作的方向是明确的。在《城市房地产管理法》修改建议稿中,也提出了建立登记审核人员考核机制,之所以大力推行这项制度,考虑到房屋登记工作本身的复杂性和专业性,是一项专业性、技术性、法律性都比较强的工作。昨天我们在试答考题,这些考题里面大量的法律方面的知识,包括合同法、继承法、物权法、土地法等,这些法律知识起码要了解,要通过这次考试,这些都要考,培训过程中,大家要认真学习,因为平时要有这方面的知识积累,登记审核工作中,涉及土地、规划、建筑施工、测绘、合同、司法判决公证等方面的内容。登记审核人员不仅具备这些方面的专业知识,在受理工作中,要具备判断相关法律证明文件的关联性能力,如几个法律文件中的关联性,有没有逻辑方面有问题的,要及时能够发现;在询问工作中,要具备明晰、判断登记事项涉及的民事法律关系的能力;在实地查看工作中,要具备对房屋基本状况的鉴别能力。这些都是我们的实际经验,所以在考试中有大量的实务方面的考点。在登记审核中,更要综合判断登记要件、登记簿及申请人的登记诉求,甚至相关登记之间的关联性,是否存在登记冲突等。这些工作一般人员难以胜任。因此,登记审核人员必须向专业化、职业化发展。
  三、建立培训考核机制关键在于抓好落实
  《房屋登记办法》出台以后,部里先后下发了《关于做好房屋登记审核人员培训考核工作(试行)的通知》和《关于做好房屋登记审核人员确认工作有关问题的通知》,对培训考核工作进行了具体的部署。特别是这次专门要求省厅一定要派人学习,希望各省厅按照《房屋登记办法》和两个通知的精神,积极开展工作。经过个人申请、机构推荐、社会公示、省级审核、部里核准,首批房屋登记审核人员确认工作已基本完成,初步完成一万多名登记官。
在做好确认工作的同时,部里委托房地产产权产籍和测量委员会牵头完成了培训考核大纲拟定、软件研发等工作,并先后在河南郑州、四川成都组织了实地测试,为下一步全面启动培训考核工作奠定了基础。
  这次会议后,各地要按照《房屋登记办法》和两个通知的精神和这次会议部署,做好培训考核工作。一是要高度重视,要将培训考核工作做为房屋登记工作的重要组成部分,作为一项长期性、基础性的工作来抓好。二是要密切配合,部、省两级要密切配合,部里要对省里组织的培训予以支持,帮助地方培养骨干、带出队伍;省里要按照部里的要求组织培训、配合做好考核工作,产权产籍委员会要做好相关的服务,配合考试软件使用、组织等工作。初步想法,省里负责培训,由产权产籍委员会负责组织出题,携带相关考题软件,省里组织安排考场,培训完后,每个人上机考试,考试结束后,组织专家对考题进行阅卷评分,最后按照成绩,确认是否符合登记官;三是要严格要求,在培训中,要认真拟定培训计划、做好培训安排,妥善处理好培训与工作的关系,保障培训效果,不走过场。更不得借培训之名乱收费或搭车收费。这次师资培训中,我们采取命题作业、上机考核等方式,对参加师资培训的人员进行考核,成绩达不到要求的,不得担任培训授课工作。这主要是严肃培训纪律,也是保障培训质量、培训效果的一个具体举措;下一步,在各地考核中,一定严肃考核纪律,对违反考核纪律要求的,一律取消成绩,切实保证经过考核的登记官,确实成为这个行业,这项工作的专业人才,按照部61号文件的规定,从2012年起,对培训考核未能的通过,不得从事审核性质的工作。
  同志们,房屋登记审核人员培训考核机制需要我们在探索中前进,在前进中完善。在房屋登记审核人员培训考核机制研究、建立的过程中,我们得到了部人事司,以及专家、学者、房地产主管部门和登记机构,特别是天津市国土资源和房产管理局、天津市国土资源房产学院给予了大力支持,在此,我代表部房地产市场监管司对大家培训考核这项工作表示感谢。
  最后,让我们以培训考核为契机,提升房屋登记服务水平,更好地为经济建设,为保证老百姓权益做出贡献,谢谢大家。
  (根据录用整理,未经本人审定)