姜万荣:夯实基础 突出重点 不断深化房地产交易与登记规范化管理工作

夯实基础 突出重点
不断深化房地产交易与登记规范化管理工作
——姜万荣副司长在全国房地产交易与登记规范化
管理工作经验交流会上的讲话

同志们:
这既是一个经验交流会,也是一个总结表彰会,同时还是一个现场会。刚才,济南市房产管理局等6个单位做了典型发言,他们的发言各有特色,集中体现了在规范化管理创建过程中的经验,当中既有老先进,也有新典型,还有一些地方提供了书面交流材料,都很好总结了规范化管理的经验,希望大家能从各地经验中取长补短,全面推进规范化管理工作。下面,我谈几点意见,供大家参考。
一、2010年全国规范化管理工作有序推进,成效明显
2002年来,房地产交易与登记规范化管理工作得到了各级房地产主管部门的高度重视,规范化管理工作得到积极推进。经过几年努力,各地房地产交易与登记管理工作水平、服务意识、服务质量均有显著提高,窗口形象也有很大改善,部门地位也得到相应提升,这些大家都有实际的体会。更为重要的是,作为一项基础性的工作,近年来,规范化管理工作的推进对于落实房地产市场宏观调控限购、限贷政策,对于实施差别化的税收政策,对于住房保障政策的落实和保障对象的界定,对于加强房地产市场监管职能都发挥了积极而重要的作用。
截止去年,共有216个单位被认定为全国规范化管理先进单位,这些单位分布在28个省、自治区、直辖市(除山西、海南、西藏)。从城市类型看,直辖市(含市辖区)、计划单列市和省会城市有49个,占23%,地级城市有113个,占52%,县级城市有54个,占25%。形成了涵盖大中小城市、东中西部均有分布的规范化管理先进单位分布格局。通过这些全国先进单位的“以市带县、以城带乡、以点带面”,对带动全国交易登记规范化水平全面提高起到了很好的示范效应。
2010年是规范化考核新标准实施的第一年,对规范化管理提出了更高要求,全国有北京、广西、山东等19个省、自治区、直辖市的61个城市申报了“全国房地产交易与登记规范化管理先进单位”,经过专家组初评、实地检查、整改提高、社会公示等程序,南京市房屋产权市场处等40个单位被认定为规范化管理先进单位。这里面有第一次获得规范化管理先进的单位,也有杭州、青岛、南京、无锡等03、04年获得先进后再创辉煌的老先进单位。总的看,2010年规范化管理层次较高,代表了国内规范化管理的最高水平,各地探索出许多好的经验做法,值得总结和推广。
(一)窗口建设现代化,服务便民高效
各地在窗口建设、服务内容上推陈出新,想方设法为群众提供优质服务。一是窗口建设现代化。大多数地方建立了现代化的服务大厅,建设面积达到几千甚至上万平方米,各业务窗口普遍配备了叫号系统、影像采集系统、触摸屏、第二代身份证识别仪等先进科技设施,基本具备信息查询、房产交易、权属管理、综合服务等功能,硬件水平有了很大提高。二是服务方式便民。随着硬件水平的提高,各地为民服务的水平和意识也不断提升。不少地方的大厅为办事群众提供休息区,配置眼镜、雨伞甚至擦手纸等便民设施,人性化程度极大提高,从点滴细节上体现为民服务的意识。铜川、常州、邢台以及北京市丰台区、怀柔区和朝阳区等地方,实行 “窗口前移,上门服务”,杭州组建了党员小分队,实行办证到社区,成都、常熟、湘潭等城市设有流动办证窗口,推行短信提醒领证服务;南充、乌海、威海、铜陵、葫芦岛等城市推行预约服务、延时服务、双休日办公等服务措施,方便群众办事。三是档案查询便捷。柳州、临安、宜昌、重庆渝北区、上海卢湾区和普陀区等地方建立规范的档案社会化查询服务窗口,强化房产档案、数字档案利用率。
(二)业务操作规范,优化管理流程
各地积极落实新考核标准要求,不断优化业务管理模式。一是规范业务操作。成都、无锡等地市出台业务操作手册或规范,在细分业务类型的基础上,对每一种业务都做到有规可循,方便业务人员操作,方便群众办理。二是优化业务流程。杭州、南京、泸州、宜昌、寿光等城市在保证业务质量的前提下,统一操作平台,整合管理环节,明确岗位职责,既提高了工作效率,又减少了工作误差。一些城市根据本地业务量办理实际,受理时通过数码影像,直接将申请材料形成数字信息,同原始材料一并传递,减少纸质档案毁损和丢失。三是高科技产品广泛应用。上海、广州、无锡等很多城市将条形码、二代身份证识别系统和指纹采集系统等先进技术手段应用到房屋登记中,北京、上海在产权证书上增加防伪措施,较好地保证了交易安全。杭州、常德等城市配备了入库档案专用消毒柜,为档案实现长期保存提供了技术保障。
(三)积极探索尝试,推动体制机制和业务创新
一是延伸规范化管理的内涵,不断加强市场监管。北京市建立综合执法查处机制,围绕房地产开展企业项目报建、工程建设、交付、违规销售等行为进行全方位、综合性检查;围绕房地产经纪机构居间代理、经营场所信息公示、收费、账目、机构备案等经营行为实施多方位立体式综合执法。邢台市推行房地产市场稽查大队和房地产交易登记中心交叉任职,联合执法,强化商品房预售资金监管。二是积极开展集体土地范围内房屋登记和构筑物登记。成都、衡阳、宿州、常德、寿光、文登等地方积极开展集体土地上房屋登记,积极推动了城乡一体化进程,切实维护农民的合法权益。南京、寿光等城市开展了构筑物登记和海上构筑物登记。三是积极推动历史遗留问题处理。南京市与规划、房改办等部门配合,通过完善手续、公示承诺、联系单确认等方式,加快解决历史遗留问题,近三年已办理3000余件。哈尔滨市以市政府文件的形式出台了解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题的政策,有效地解决了一些历史遗留的房屋办证难题。四是健全服务监督体系。成都、上海市卢湾区、文登等地建立大厅领导轮流值班制度和晨检制度,发现问题及时纠正。多数城市设有专门的投诉窗口及投诉电话,广泛听取群众意见。
(四)信息化建设起点高,管理机构健全
对照规范化考核标准,各地纷纷改造升级信息系统。一是整合系统,拓展功能。杭州市在系统整合的同时,以房产信息网为平台,提出“以信息化网络创新管理促进房产中介行业健康发展”的创新理念,打造二手房网上管理系统,实现对房地产经纪机构和经纪人的动态管理和对交易行为的实时管理。青岛、营口、葫芦岛等城市全面完成了系统整合,登记管理系统、预(销)售管理系统、测绘管理系统等子系统间无缝连接,实现了房地产管理的一体化。山东省各地级城市还实现了与省厅的住房信息系统联网,正在向县级推进。二是引入GIS平台,完善楼盘表建设。中东部大部分城市已将GIS系统运用于房地产管理系统中,并挂接了楼盘表,进一步保证了房屋交易登记工作的高效性、安全性和准确性。三是档案数字化进展快。衡阳、绍兴、铜陵等城市档案数字化工作全部完成,为实现交易登记规范化和信息化打下了良好的基础。四是信息化管理机构健全。杭州、南京、青岛、无锡、哈尔滨、泸州等城市信息化建设起步较早,具有稳定的信息技术队伍和先进的设施,各项信息化管理工作制度健全,为房地产管理信息化建设提供了保障。现在很多城市加强个人住房信息系统建设,为全国系统建设提供基础。
(五)各项制度健全,队伍建设加强
成都、杭州、南京、济南等城市登记机构与当地人民法院建立了经常沟通机制,积极化解登记风险;武威等城市登记机构与工商、税务多部门建立协调机制开展房屋租赁市场管理,管理效果明显。威海、滕州、黄石等城市建立了严格的质检制度,把责任落实到人,做到事先预防、事后补救。杭州、泸州、威海等城市利用登记官培训考核契机,把素质较高的人员充实到业务一线,形成有序流动的人才梯队。无锡市举办多次全国性房地产交易与登记知识竞赛,开展典型案例征集和分析,带动全行业形成了勤于学习、乐于探索的风气。
在肯定成绩的同时,我们也应看到规范化管理推进工作还不平衡,目前,仍有三个省(自治区)没有规范化管理先进单位。40个重点城市中,还有14个未达到规范化管理先进水平。县级城市规范化管理水平整体还待提高。除此而外,还存在以下一些问题需要加以重视,认真解决。
一是一些城市在配合落实宏观调控政策时态度不够积极。有的在提供查询服务时需要当事人去现场办理,并出具纸质的材料,手续繁琐,不够便民。应当学习并推广北京等城市与社保、金融、税务等部门通过联网的方式,实现信息共享,方便当事人。二是部分城市管理体制需要进一步理顺。有的城市房地产交易和登记管理机构仅合署办公,未实现一体化,部分关联业务还存在重复审批,业务操作和管理环节较多。有的设区城市,市与区之间、区与区之间系统独立,未能完全实现系统整合,存在管理风险。三是部分城市业务操作规范还需提高。如少数城市未按照《房屋登记办法》要求开展预告登记等新的登记业务,一些城市登记业务操作不够规范。有的城市房屋登记簿、房屋权属证书填写不规范,信息不完整。一些城市未开展商品房交易资金监管业务等。四是部分城市信息化建设有待进一步提高。有的城市系统整合未完成,尚未建立全市统一的房地产信息系统平台,各业务系统关联度不够,存在很大的管理风险。一些城市历史档案未完成数字化。
二、进一步加大工作力度,突出重点,不断深化和拓展规范化管理工作
房地产发展的新形势,人民群众的新期待,对房地产交易登记规范化工作提出了更高的要求。不少地方希望能争创规范化管理先进单位,已获得规范化管理先进单位的地方也面临进一步夯实基础和提高水平的问题。我们要在持续规范业务规程,提高服务水平的同时,紧紧围绕近年房地产管理工作的重点,不断深化规范化管理工作。当前,应重点做好以下工作:
(一)深化规范化管理工作
这些年来,各地在通过推进规范化建设,实现预售许可、网上签约、权属登记等交易登记管理一体化之外,还不断拓展系统管理功能,实现预售、中介、租赁、测绘等房地产管理的一体化和全覆盖。杭州、邢台等城市的经验表明,以规范化管理工作为抓手,把房地产市场管理的有关要求体现到交易登记规范化管理工作中,推动房地产管理的全面规范化,也可以对整顿规范房地产市场秩序起到很好的作用。《商品房屋租赁管理办法》、《房地产经纪管理办法》陆续下发实施,部里继去年下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号),近期我部又和国家发改委联合下发了《关于加强房地产经纪管理,进一步规范房地产市场秩序的通知》(建房[2011]68号),各地要结合两个《办法》的贯彻实施和两个《通知》的落实,以商品房预售为重点加强房地产市场监管,从规范预售许可到规范预售行为延伸,严肃查处房地产开发企业的无证售房、规避限购政策、发布虚假信息和广告、不在售楼处公示相关信息,不实行明码标价等行为。同时,要结合部令的贯彻落实,加强房地产经纪管理,依法严肃查处未经备案从事房地产经纪业务的行为,对于通过房地产经纪机构成交的,在办理交易过户时要提交房地产经纪人员签名的合同。今年5到11月,各地要集中开展一次专项整治,认真排查房地产经纪的违法违规行为,加强商品房预售行为监管,加强住房租赁市场监管,逐步建立规范化的日常动态监管管理机制,进一步加大整治房地产交易秩序力度,不断深化和拓展交易登记规范化管理工作的内涵。
(二)加强房屋登记簿建设
一是加快房屋登记簿建设。《物权法》赋予房屋登记簿重要的法律地位,房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据,各地要加快建立。要结合个人住房信息系统的建立,在进行房屋权属档案数字化的同时,进行数据清理,推进存量房屋登记簿的补建工作。二是规范房屋登记簿建设。各地要严格按照《房屋登记簿管理试行办法》的要求,不断健全完善房屋登记簿,记载的信息要完整,包括相关的土地信息也要予以记载。建立电子登记簿的城市,要做好房屋登记簿的备份工作。
(三)加强住房信息系统和房地产市场信息系统建设
房地产信息系统是规范化管理的基础,是加强房地产市场监管的重要保障,各地要提高认识,舍得下功夫、花力气。一是整合各业务信息系统,建立统一平台。建立以城市为单位,以楼盘表为基础,测绘、预售、统计分析、合同备案、交易登记等子系统实时关联的统一管理平台,实现各系统间基础信息的共享和调用,有条件的地方要引入GIS系统,逐步实现“城乡一体化”、“地楼房一体化”、“数图档一体化”。二是加强住房信息系统建设。建立全国个人住房信息系统已列入“十二五规划”,今年11月底前首先要完成40个重点城市个人住房信息系统联网的一期工程建设,各地要加快推进档案数字化工作,尽快完成数字化扫描,并实现房屋上下手交易信息的关联,推进历史遗留的房屋登记问题的解决,尽快实现全辖区住房信息的全覆盖,不断夯实住房信息的数据基础。在实现一期工程后,下一步部里将开展和省里的系统联网工作,省里也要逐步实现和其他城市的联网。因此,各地要结合规范化管理工作,做好住房信息系统建设的前期谋划和准备工作,为全国个人住房信息系统建设奠定基础。
(四)落实房屋登记审核人员培训考核工作
《房屋登记办法》出台后,部里先后下发了《关于做好房屋登记审核人员培训考核工作(试行)的通知》和《关于做好房屋登记审核人员确认工作有关问题的通知》,对房屋登记审核人员培训考核工作进行了具体部署。大家一定要充分认识实行房屋登记审核人员培训考核的重要意义,要认识到实行登记官制度是完善我国登记制度的重要环节,是防范登记风险的重要举措,是提高登记人员素质的重要途径,是保护产权人合法权益的重要手段。在国外,从事房屋登记的人员主要是两类,一类是通过司法考试的人员,一类是通过特定公务员考试的人员,都要经过非常严格的考试才能获取相应的资格,我们这项工作才刚刚开始起步,大家一定要保证质量,实施好这项制度。今后,我们还要实施房屋登记员制度,逐步实现房屋登记人员全员培训、全员考核,不断健全和完善我国的房屋登记制度。
目前,首批房屋登记审核人员确认工作已基本完成,除少数省份外,全国已完成一万多名登记官的确认。今年将开展登记官的培训考核工作,近期我们已在天津完成了登记官师资培训并对培训考核工作进行了部署。部里主要负责三件事,既“三统一”:统一编制考核大纲、研发考核软件;统一建立考核题库,组织师资培训;统一确定合格标准,颁发合格证书。省里具体负责组织培训考核报名、按照考核大纲要求组织实施培训、落实考核场地,协助实施考核工作等。考核分为两个科目:房地产登记制度与政策、房地产登记实务与案例。考核的方式采取应考人员在计算机上答题的方式进行,每科考核时间为90分钟,题目全部为客观题。目前部里已经做好了培训考核的准备工作,下一步将按照各省的工作安排,开展此项工作,希望各省(区、市)做好相关的组织实施工作,尽快开展此项工作。按照部里的规定,从2012年起,没有房屋登记官资格的,将不允许从事审核性质的房屋登记工作,部里将把此项要求作为规范化管理的重要内容之一进行检查。
(五)积极稳妥解决房地产登记历史遗留问题
由于历史原因,目前还存有相当数量的建设手续不全的房屋,这些办证难、交易难的问题,在部分地区已成为制约房地产市场发展和影响社会稳定的突出问题。各地要按照“尊重历史、承认事实、依法依规、解决问题”的原则,争取政府支持,做好部门间协调,立足既解决问题又不产生新问题,积极稳妥地处理历史遗留问题,切实保护人民群众的合法权益。
另外,集体土地上房屋登记发证工作,也是房屋登记工作中一项重要工作,部分地方也在积极稳妥的推进,取得相当好的成绩,总结不少经验。司里对这些工作很重视,决定近期召开登记工作现场会,总结交流各地集体土地上房屋登记发证工作的经验,推动各地开展好这些工作。
今年各地创建全国规范化管理先进单位的工作已经开始,对申报单位的评审工作,仍将按照初审、实地考核、整改、公示等程序评定今年规范化管理先进单位。目前,司里已准备着手组织对今年的申报材料开展初审,初步安排于八、九月份组织专家分组对申报单位进行实地考核。司里将不断改进工作方式,确保通过规范化管理先进单位的考核,推动各地切实提高规范化管理水平。过去几年的规范化管理考核,各检查组在对各参检单位肯定成绩的同时,也提出了存在的问题,以司里的名义发了整改意见,各地根据整改意见基本都做了认真整改,起到了很好的效果,有的地方借此解决了场地不足、人手不够或体制不顺的老大难问题。今年我们将坚持这一做法,对参评单位提出整改要求,最后是否达标,不光看是否符合规范化考核标准,还要看专家组提出的整改要求是否落实到位。省级主管部门要认真做好申报单位的指导和初检工作,对存在的问题要即时纠正。各申报单位要很好的利用这段时间,认真对照《标准》做好规范化管理自检自查工作。
同志们,房地产交易与登记规范化是一项长期艰巨的任务,意义深远,责任重大,我们要统一思想,明确目标,夯实基础,科学创新,扎实工作,为推进各地房地产交易登记管理水平持续提高做出新的贡献。 谢谢大家!