株洲市商品房预售资金监管办法

第一条 为进一步规范株洲市商品房预售资金的监督管理,保证商品房预售资金用于项目建设,维护预售商品房交易双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规的规定,结合我市实际情况,制定本办法。

第二条 凡在本市行政区域内经批准预售的商品房预售资金的收入和支出、使用,适用于本办法。

第三条 本办法所称商品房预售资金,是指预购人在所购商品房未办理初始登记前,按合同约定支付给预售人的定金、预付款、房价款、预售商品房抵押贷款、保证金等。
  本办法所称预售人,是指预售商品房的房地产开发经营企业。
  本办法所称预购人,是指购买预售的商品房的单位和个人。

第四条 市房产管理局(以下简称“市房产局”)是房地产开发和商品房预售资金监管的主管部门,负责组织本办法的实施。
市房产局对商品房预售资金监管履行下列职责:
(一)组织实施商品房预售资金监管工作;
(二)接受预售人商品房预售资金使用监督的备案;
(三)受理预购人对商品房预售资金违法使用的投诉,依法查处商品  房开发企业违法使用商品房预售资金的行为。
商品房预售所涉及的代收费用实行专户存储制度,由市房产管理局另行规定。

第五条 商品房预售资金的监管采用由预售人委托担保机构向预购人提供预售资金监管责任担保书的方式实施。
  预售人出售预售商品房时,须向预购人提供预售资金使用担保,担保机构为保证预购人的预售资金安全,有权对其担保的预售资金使用进行监管。

第六条 房地产开发企业在商品房预售前,应当与预售资金监管商业银行和担保机构三方签订 “商品房预售资金监管协议书”,明确三方的权利、义务和责任。协议书共四份,三方各执一份,一份送市房产局备案。

第七条 预售人应当在商业银行开立商品房预售资金专用账户,委托开户银行成为预售资金监管银行。一个预售项目原则上只能设立一个预售资金专用账户,多个预售项目原则上应分别设立商品房预售资金专用账户。专用账户设立后,房地产开发企业申请变更开户银行的,应与新开户银行及监管机构重新签订监管协议,将原监管账户的结余资金转入新开户银行,原监管协议终止,同时向市房产局备案。

第八条 房地产开发企业申请办理商品房预售许可证时,须提交《商品房预售资金监管协议书》。
  市房产局应在预售许可证上载明商品房预售资金专用账户信息。

第九条 商品房预售资金担保按照下列程序办理:
(一)预购人持商品房买卖合同直接到设立商品房预售资金专用账户的银行交付商品房预售资金。预购人向银行、信用社或公积金管理中心申请购房贷款的,发放贷款单位应当按借款合同约定的时间和金额将贷款直接划转至商品房预售资金专用账户;
(二) 预购人凭银行出具的商品房预售资金交款凭证到担保机构办理商品房预售资金使用责任担保书;
(三)商品房买卖合同签订后30日内,预售人需凭银行出具的预购人付款凭证以及商品房预售资金使用责任保证书到市房产局办理预售商品房买卖合同登记备案手续或预告登记。
  预售人在售房时必须向预购人书面告知上述办理程序。

第十条 预售人使用预售资金,应当提前3天向担保机构报送用款计划及下列相关材料,对资料齐全、符合要求的应在 1个工作日内作出预售资金使用的核准意见。银行根据担保机构意见从商品房预售资金专用账户予以拨付:
(一)用于支付税款的,由银行凭征税通知单直接拨付。
(二)用于偿还在建工程贷款的,预售人应当提交下列文件:
1.贷款银行出具的还款通知书、已支取贷款金额的证明;
2.施工监理单位出具的已完成工程量的证明。
(三)用于支付设计、监理单位以及其他行政事业性收费的,应提供合同书或缴费通知。
(四)用于支付购买建筑材料、设备或施工单位工程款的,应提供委托施工合同、工程造价预算和监理单位出具的预售项目进度证明等。
(五)用于支付与预售项目相关的其它费用,预售人应提交监管人认为需要提供的证明材料。

第十一条 担保机构应按照《商品房预售资金监管协议书》对商品房建设项目进行现场勘查,对施工进度、先期拨付的预售资金使用情况进行评估,按月与预售人和银行核对商品房预售资金专用账户账目,并将商品房预售资金专用账户的收支、使用和结余情况于每月15日前报市房产局备案。

第十二条 有下列情况之一的,《商品房预售资金监管协议书》终止执行:
(一)预售项目的楼盘已经办理初始登记,且商品房预售款使用责任保证合同全部履行的,相关代收资金已存储到位;
(二)出现协议约定应当终止履行的情形的。

第十三条 预售人向担保机构提供担保机构认可的全额反担保的,可以免除监管,但担保与反担保双方应向市房产局提供相关证明文件。

第十四条 担保机构应有相关的会计师从业人员,对涉嫌违规付款的进行审计,并将审计结果抄报市房产局。审计期一般不超过5个工作日。审计期间,预售人不得以预售款用于付款。

第十五条 为使预售人正常开展业务,预售人可以向担保机构申请一定额度的资金,作为备用金,以支付经常性、小款开支。其额度不得超过已收预售款的10%。备用金只许用于预售项目的建设投资。需要补充备用金时,预售人向担保机构申请并提供已发生的备用金用途证明。

第十六条 银行和担保机构因为不履行监管责任或监管不力给预购人造成经济损失的,应当承担赔偿责任。

第十七条 担保机构提供担保服务,按国家有关规定收取担保费,担保费可以计入工程成本。

第十八条 监管机构应当建立商品房预售资金监管信息系统,与房地产开发企业、商业银行联网,将预售资金专用账户及其资金进出情况纳入统一管理。商品房预售资金监管信息系统与商品房预售合同备案系统相衔接。

第十九条 房地产开发企业不按规定使用商品房预售资金的,由市房产局责令限期改正,暂停商品房预售,并可依照《城市商品房预售管理办法》有关规定处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第二十条 监管机构的工作人员有徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权、索贿、受贿等行为的,视其情节轻重,由所在单位依法给予行政处分;涉嫌犯罪的,由司法机关依法处理。

第二十一条 本办法自发布之日起执行,由市房产局负责解释。